觀點(diǎn)網(wǎng) 3月中旬，中航京能光伏REIT、中信建投國家電投新能源REIT兩只新能源類REITS均宣布因認(rèn)購火熱而提前結(jié)束募集，顯示出國內(nèi)公募REITs市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

但在業(yè)績的角度，去年外部發(fā)展環(huán)境對已上市的REITs仍產(chǎn)生了影響。3月19日，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園類公募REITs“博時蛇口產(chǎn)園REIT”正式發(fā)布2022年年報(bào)數(shù)據(jù)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)低迷及疫情反復(fù)的持續(xù)，該基金也呈現(xiàn)出了業(yè)績疲弱的一面。

去年博時蛇口產(chǎn)園REIT實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.10億元，預(yù)算完成率僅76%，其中受租金減免影響較大；同時，部分租戶出現(xiàn)到期不續(xù)約或提前退租等情況，導(dǎo)致項(xiàng)目出租率、租金都有一定下滑。

(資料圖)

盈利指標(biāo)則或許能令投資者稍感欣慰，博時蛇口產(chǎn)園REIT期內(nèi)錄得毛利率87.89%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）86.03%，較2021年業(yè)績期間均有所上升，顯示基金挖掘管理紅利的工作取得成效。

實(shí)際上在去年二至四季度，國內(nèi)上市的7只產(chǎn)業(yè)園類REITs都推出了不同程度的租金減免政策，使得它們下半年的業(yè)績表現(xiàn)整體走弱。隨著2023年經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營者們也抓住政策窗口推進(jìn)REITs擴(kuò)募事宜，這為它們優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營、拉動業(yè)績回升創(chuàng)造了條件。

壓力

由于基金生效日是2021年6月7日，博時蛇口產(chǎn)園REIT于2021年僅計(jì)入基金生效日至同年底的業(yè)績數(shù)據(jù)。為方便對比，觀點(diǎn)新媒體將該等業(yè)績數(shù)據(jù)按年化水平進(jìn)行估算。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，博時蛇口產(chǎn)園REIT于2022年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.10億元，較2021年估算水平下降近19.62%，這也是五年以來最低水平。即便在疫情爆發(fā)的2020年，該基金旗下項(xiàng)目仍錄得營收1.15億元。

（*2021年公告僅計(jì)入208天業(yè)績，為方便對比，已轉(zhuǎn)化成年化水平）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

這主要與減免租金有比較大關(guān)系，去年該基金累計(jì)減免租金2039.43萬元，減免管理費(fèi)1122.84億元，計(jì)劃管理人墊資916.59萬元。截至四季度末，免租協(xié)議已全面簽署，總減免額相當(dāng)于去年7月公告預(yù)計(jì)減免額（2085.01萬元）的97.81%。

按上市時的《招募說明書》預(yù)算水平，去年博時蛇口產(chǎn)園REIT的預(yù)算完成率僅76%。該基金解釋，一方面由于大部分租戶簽署免租協(xié)議，若剔除免租2039.43萬元影響，全年累計(jì)收入預(yù)算完成率可提升至90%。

而剔除免租影響后營收仍下降，其中的差額則是外部環(huán)境沖擊產(chǎn)業(yè)園租戶的真實(shí)體現(xiàn)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)低迷及疫情反復(fù)的持續(xù)影響，部分租戶出現(xiàn)到期不續(xù)約或提前退租等情況。期內(nèi)，博時蛇口產(chǎn)園REIT平均出租率85%，平均月租金120.29元/平方米，較上年業(yè)績期分別下降2個點(diǎn)、2.56個點(diǎn)。

其中從租戶情況看，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租戶共計(jì)199家，較上年還增加了3家，但出租面積仍下降3.72%至7.98萬平方米，反映項(xiàng)目新租戶的租賃單價、平均租賃面積等數(shù)據(jù)均有所下滑。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

根據(jù)戴德梁行給出的評估結(jié)果，截至2022年底，博時蛇口產(chǎn)園REIT所擁有資產(chǎn)，即位于深圳南山蛇口網(wǎng)谷的萬融大廈、萬海大廈兩大產(chǎn)業(yè)用房及配套項(xiàng)目，市場價值約為25.11億元，較上年末25.34億元有所下降。

出租率未達(dá)預(yù)期，疊加回款率水平同樣未達(dá)預(yù)期，這導(dǎo)致投資者所關(guān)心的分配金額指標(biāo)也有所下降。去年博時蛇口產(chǎn)園REIT預(yù)測年化可供分配金額約9267.20萬元，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)可供分配金額僅為8661.17萬元，完成預(yù)測的93.46%。

以去年底收盤價計(jì)，該博時蛇口產(chǎn)園REIT實(shí)際現(xiàn)金分派率約為3.23%，低于預(yù)測值3.46%；根據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)，去年底包括該基金在內(nèi)的5只產(chǎn)業(yè)園類REITs實(shí)際現(xiàn)金分派率在2.99%-3.88%之間，也遠(yuǎn)低于生態(tài)環(huán)保類REITs、清潔能源類REITs以及高速公路類REITs。

博時蛇口產(chǎn)園REIT于年報(bào)中提及，整體來看，本季度基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的招商情況有所回暖，運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)仍在積極采取相應(yīng)措施加速推進(jìn)儲備客戶簽約并增加客戶儲備。但由于產(chǎn)園租賃市場受疫情的影響有一定程度的滯后性，預(yù)計(jì)未來一段時間內(nèi)租賃招商仍將承受一定的壓力。

韌性

盡管項(xiàng)目層面承受了較大運(yùn)營壓力，博時蛇口產(chǎn)園REIT不忘將市場關(guān)注點(diǎn)引導(dǎo)至其業(yè)績亮點(diǎn)部分：“整體運(yùn)營情況仍維持較為穩(wěn)定的態(tài)勢，展現(xiàn)了良好的經(jīng)營韌性?！?/p>

這主要體現(xiàn)為降本增效取得了進(jìn)展，其中在成本控制方面，該基金于2022年全年實(shí)際成本支出1343.32萬元，預(yù)算完成率為59%；剔除管理費(fèi)減免（1122.84萬元）影響后，成本預(yù)算完成率為90%。

從盈利情況看，去年該基金毛利率約達(dá)87.89%，凈利率（不扣除基金層面提取，即項(xiàng)目層面凈利率）則為86.03%%，較上年業(yè)績期均分別上升3.51個點(diǎn)、13.49個點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

從估值情況看，海通證券1月底發(fā)表的報(bào)告卻顯示，博時蛇口產(chǎn)園REIT的P/FFO（即股價與營運(yùn)資金比值）估值約達(dá)30倍，估值低于建信中關(guān)村、華安張江光大兩只同類型REITs；但當(dāng)時對應(yīng)的中債REITs估值收益率（5.44%）卻是同類型RETIs最高的，說明處于較為低估的狀態(tài)，未來價值修復(fù)的空間也較大。

但需要指出的是，根據(jù)上述券商統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，產(chǎn)業(yè)園類REITs的估值倍數(shù)總體高于其他類別（高速公路、生態(tài)環(huán)保、清潔能源及保租房）REITs，并稍高于倉儲物流類REITs，仍是目前公募REITs市場最受歡迎的品種。

究其原因，這或許主要由于產(chǎn)業(yè)園類REITs及倉儲物流類REITs均屬于產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，盈利模式主要依靠租金及物業(yè)管理費(fèi)收入，加上租戶穩(wěn)定、租期較長等特點(diǎn)，經(jīng)營情況更為穩(wěn)定；園區(qū)項(xiàng)目大多數(shù)位于一二線及重要樞紐城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及區(qū)域配套完善程度都較高，為盈利提供了重要保障。

以博時蛇口產(chǎn)園REIT為例，萬融大廈、萬海大廈項(xiàng)目所處的蛇口網(wǎng)谷是深圳最具代表性和最具活力的文化與科技融合類產(chǎn)業(yè)園之一，項(xiàng)目附近的地鐵12號線已于去年11月底開通；該基金并計(jì)劃在今年內(nèi)對園區(qū)進(jìn)行相關(guān)改造，擬提升園區(qū)的空間環(huán)境。

而從長遠(yuǎn)發(fā)展空間來看，考慮到公募REITs的底層資產(chǎn)出租水平均處于較高位置，未來收入增長空間亦會因此受限。在此情況下，要保持對投資者的吸引力，REITs也需要通過擴(kuò)募方式吸納更多的資產(chǎn)，形成增量發(fā)展。

自從關(guān)于REITs擴(kuò)募指引出臺后，去年9月市場迎來首批共計(jì)5只啟動擴(kuò)募的REITs。其中博時蛇口產(chǎn)園REIT計(jì)劃通過擴(kuò)募方式新購入深圳招商光明科技園科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目部分基礎(chǔ)設(shè)施，原始估值11.38億元，此后提高至11.72億元，這相當(dāng)于同期該基金總市值的46%。

擴(kuò)募的想象空間則與原始權(quán)益人的持有、運(yùn)營、擬開發(fā)的其它園區(qū)資產(chǎn)豐富程度有正向關(guān)聯(lián)。

觀點(diǎn)新媒體了解，招商蛇口截至去年底產(chǎn)業(yè)園在營項(xiàng)目33個，總經(jīng)營建筑面積約257萬平方米。博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募涉及的光明科技園，經(jīng)營總面積約達(dá)39.20萬平方米，去年累計(jì)運(yùn)營收入（未扣除租金減免金額）2.30億元，平均出租率89%。

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