觀點指數(shù) 2022年，在宏觀經(jīng)濟和地產開發(fā)等不利因素的疊加下，物業(yè)服務企業(yè)仍然保持了基本面的穩(wěn)健，以輕資產、低杠桿的模式穩(wěn)步運營，充分證實了其具備穿越周期的能力。目前，物企正逐步減少對關聯(lián)方的依賴，獨立性正穩(wěn)步提升，行業(yè)自身也在不斷探索新的發(fā)展路徑和增長點，服務的深度和廣度都在躍飛。

行業(yè)歷經(jīng)風雨。在增長放緩、問題變多的同時，企業(yè)在資本市場的估值水平也不斷下降。不過，這一切正在轉變，物業(yè)服務企業(yè)展現(xiàn)出了極強的經(jīng)營韌性，行業(yè)強抗周期性正在凸顯。

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觀點指數(shù)研究院在2023觀點物業(yè)大會上發(fā)布《卓越指數(shù) • 2023物業(yè)服務年度卓越表現(xiàn)報告》，聚焦探討物業(yè)服務行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展、多元開拓、資本對接以及經(jīng)驗和趨勢。

以下為《2023物業(yè)服務上市企業(yè)資本市場卓越表現(xiàn)報告》及研究成果，更多請點擊2023觀點物業(yè)卓越指數(shù) - 觀點網(wǎng) (guandian.cn)閱讀。

過去一段時間里，波動的房地產市場以及接連不斷的疫情給物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營帶來了巨大挑戰(zhàn)，與此同時，企業(yè)在資本市場上也受到重創(chuàng)，物管股的市場境遇已大不如前，港股物業(yè)板塊長期處于泥沙俱下的局面。

不過，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營模式天然決定了其能獲得比地產等傳統(tǒng)行業(yè)更高的估值水平，隨著疫情政策的轉向、地產行情的逐漸修復以及物業(yè)服務企業(yè)獨立性的日漸增強，物管股的困境有望得到逆轉并實現(xiàn)真正的價值回歸。

觀點指數(shù)深入研究過去一年物業(yè)服務企業(yè)在資本市場的發(fā)展情況，從市值、換手率、市盈率、相對大盤漲跌幅等反映股市表現(xiàn)的具體指標入手，從估值水平和股票流動性等各個角度出發(fā)，對物業(yè)服務企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)進行綜合評估，發(fā)布“2023物業(yè)服務上市企業(yè)資本市場卓越表現(xiàn)”研究成果，旨在尋找和表彰過去一年在困局重重的資本市場中仍能表現(xiàn)卓越的物業(yè)企業(yè)。

具體到研究成果，華潤萬象生活奪得頭籌，中海物業(yè)與保利物業(yè)跟隨其后。

2022年港股物業(yè)板塊受到重創(chuàng)，在此過程中國資物業(yè)服務企業(yè)表現(xiàn)出卓越的抗周期和抗風險能力，面對困境仍然屹立不倒，占據(jù)了榜單前列。

例如，中海物業(yè)在去年的逆境中全年區(qū)間逆勢跑贏大盤恒生指數(shù)15個百分點，市盈率也達到24倍高位。結合商業(yè)運營業(yè)務的華潤萬象生活在資本市場幾經(jīng)浮沉后成功超越碧桂園服務成為物業(yè)服務行業(yè)新的“市值王”，其總市值突破800億港元位居行業(yè)第一，估值水平也格外突出，PE（TTM）接近40倍；保利物業(yè)在2022年困頓的港股市場環(huán)境中也體現(xiàn)出了良好的交易流動性，全年日均換手率達1.02%、

值得一提的是，綠城服務作為民營物企過去一年在資本市場也取得了矚目的表現(xiàn)，市盈率（TTM）達到23倍，市值達到150億，在眾多民營物企中表現(xiàn)突出。

自彩生活2014年登陸港股成為首家上市的內地物企以來，物業(yè)服務行業(yè)在資本市場的發(fā)展經(jīng)歷了數(shù)個階段，在2018年及之前的早期，市場上可選的上市物企標的還非常有限。2018年之后，物業(yè)上市潮逐漸開始。在地產行情樂觀，物企自身發(fā)展如火如荼以及資本熱潮等多重因素的加持下，物業(yè)股受到了廣泛追捧。估值高峰時，物業(yè)服務板塊平均市盈率水平曾暴增到30倍以上。

不過，在2021年過后，隨著地產行業(yè)風險的逐漸暴露以及上市潮的衰退，市場對物企的成長性預期和潛在風險也進行了重新審視，部分涉及關聯(lián)方違規(guī)事件的發(fā)酵加劇了市場對物企獨立性和穩(wěn)定性的擔憂。疊加各類宏觀因素的不利影響，物業(yè)股的估值整體下行，平均市盈率也跌至15倍以下。

投資熱潮期過后，雖然關聯(lián)方的穩(wěn)健度仍然是物企在資本市場的重要估值錨之一，但當前物業(yè)股在資本市場正值理性回歸階段，自身的獨立性和服務品質對其資本市場表現(xiàn)，同樣有著舉足輕重的影響。

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