觀點(diǎn)網(wǎng) 3月29日，保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司披露截至2022年12月31日止年度全年業(yè)績(jī)。

(資料圖)

觀點(diǎn)新媒體了解到，2022年，保利物業(yè)錄得收入136.87億元，同比增長26.9%；毛利為25.74億元，毛利率18.81%，較2021年上升約0.13個(gè)百分點(diǎn)；公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利11.13億元，同比增長31.6%；凈利率為8.3%。

盡管有看法認(rèn)為保利物業(yè)2022年表現(xiàn)中規(guī)中矩，并未超出預(yù)期，但若考慮期內(nèi)疫情反復(fù)、地產(chǎn)下行以及宏觀環(huán)境不景氣等影響因素，該公司實(shí)際上交出了不錯(cuò)的成績(jī)單。

以同行碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、中海物業(yè)對(duì)比，三家歸母凈利潤變動(dòng)幅度分別為-51.8%、27.9%、29.4%。

去年初，保利物業(yè)曾定下收入不低于30%左右，利潤不低于20%增長目標(biāo)，并提出全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L20%底線，如今基本完成經(jīng)營指標(biāo)。

反映到股市中，截至3月30日下午收盤，保利物業(yè)漲8.84%，報(bào)46.8港元/股，總市值258.96億港元。

參與保利物業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)投資者轉(zhuǎn)述稱，該公司2023年?duì)I收和利潤目標(biāo)增速希望保持在20%左右。

收并購之外

2022年財(cái)報(bào)顯示，保利物業(yè)三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)板塊收入均取得增長。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入增長26.4%至84.28億元；非業(yè)主增值服務(wù)收入增長21.2%至21.95億元；社區(qū)增值服務(wù)收入增長33.1%至30.64億元。

公告指，物業(yè)管理服務(wù)收入提高主要來自保利物業(yè)在管項(xiàng)目面積擴(kuò)大及在管項(xiàng)目數(shù)量增長。

截至2022年末，保利物業(yè)集團(tuán)合同管理項(xiàng)目總面積7.72億平方米，在管總面積約為5.76億平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)2089個(gè)。

在這之中，來自保利發(fā)展控股集團(tuán)合同管理面積為3.13億平方米，較上年末增長約3430萬平方米；來自第三方項(xiàng)目合同管理面積為4.58億平方米，較上年末增長8110萬平方米，占總合同管理面積59.4%，同比提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。

可以看出，在如今物企重視市場(chǎng)化背景下，保利物業(yè)同樣有意在繼續(xù)加強(qiáng)第三方外拓能力。

但該公司管理層亦指出，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，一是有越來越多地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)量趨勢(shì)性向下調(diào)整的被動(dòng)參與者，二是由于更多頭部物企參與，外拓競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)公司能級(jí)越來越高，第三則是商辦、公服等領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇。

此外，在增長戰(zhàn)略上，保利物業(yè)并不依靠收并購，而是一直堅(jiān)持以內(nèi)生式發(fā)展，新增業(yè)務(wù)基本上都是全委外拓項(xiàng)目為主。

該公司認(rèn)為，這種項(xiàng)目拓展方式相對(duì)收并購其實(shí)能更快形成價(jià)值釋放，避免了部分磨合和損耗。

主要體現(xiàn)于兩個(gè)層面，其一是這些項(xiàng)目所獲取毛利直接可以形成報(bào)表毛利，不需要經(jīng)過一些未來合同攤銷。更深層的原因是，全委拓展項(xiàng)目更有利于職能成本、清潔成本等獲得規(guī)模效應(yīng)釋放。

過去，在碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活等企業(yè)發(fā)起多宗物業(yè)收并購，規(guī)模實(shí)現(xiàn)大幅躍升時(shí)，保利物業(yè)顯得并不活躍，如今盡管毛利率水平和同行民營物企相比仍不一定占據(jù)優(yōu)勢(shì)，但反而更加穩(wěn)定。

保利物業(yè)表示，預(yù)計(jì)一到兩年內(nèi)利潤率應(yīng)該是平穩(wěn)或稍微有所下降趨勢(shì)。

當(dāng)然，這并不代表保利物業(yè)沒有收并購想法，此前該公司曾公告提到，IPO募集資金尚未動(dòng)用15.3億港元，決定延長動(dòng)用時(shí)間表。

保利物業(yè)指，鑒于新冠疫情對(duì)發(fā)展帶來不確定性，預(yù)計(jì)需要更多時(shí)間在市場(chǎng)上尋獲業(yè)務(wù)范圍及規(guī)模等方面符合發(fā)展策略標(biāo)的以及推進(jìn)升級(jí)集團(tuán)的數(shù)字化及智能化管理系統(tǒng)。

大物業(yè)

2023年初，于2018年從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司空降的保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉升任為董事長，由于在其履職期間保利物業(yè)順利完成“147”三年（2019-2021）戰(zhàn)略計(jì)劃，這一變動(dòng)被外界認(rèn)為是理所當(dāng)然的結(jié)果。

2019年6月，保利物業(yè)發(fā)布大物業(yè)戰(zhàn)略，即全局物業(yè)、全業(yè)態(tài)物業(yè)、全價(jià)值物業(yè)、全技術(shù)物業(yè)和全民物業(yè)。

同年7月，吳蘭玉接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)曾表示，自己在過往的經(jīng)歷中管過五六年區(qū)域物業(yè)業(yè)務(wù)，確實(shí)看到行業(yè)有太多的提升空間，包括管理精細(xì)度、服務(wù)理念、市場(chǎng)發(fā)展策略以及科技和資本的手段，相比于房地產(chǎn)還有很多空間。

據(jù)悉，本次業(yè)績(jī)會(huì)上，吳蘭玉再次提到相關(guān)概念稱，保利物業(yè)發(fā)展方向和發(fā)展重點(diǎn)基本上沒有變，就是12個(gè)字，“大物業(yè)，小場(chǎng)景，新商業(yè)，數(shù)字驅(qū)動(dòng)?！?/p>

2022年，保利物業(yè)新簽約第三方項(xiàng)目中，非居業(yè)態(tài)項(xiàng)目單年合同金額占比達(dá)到88.3%。截至2022年12月31日，該公司非居業(yè)態(tài)在管面積增長至3.23億平方米，于在管規(guī)模中比重為56.1%。

而公服業(yè)態(tài)是保利物業(yè)一直致力發(fā)展的護(hù)城河，報(bào)告期內(nèi)新簽約公共及其他物業(yè)項(xiàng)目單年合同金額達(dá)11億元，重點(diǎn)拓展項(xiàng)目包括廣交會(huì)四期展館和會(huì)議中心項(xiàng)目、上海國際機(jī)場(chǎng)S1航站樓項(xiàng)目、西安市地鐵1-6號(hào)、14號(hào)及16號(hào)線一期場(chǎng)段項(xiàng)目等。

財(cái)報(bào)顯示，保利物業(yè)源自公共及其他物業(yè)收入為20.62億元，同比增長41%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入比重24.5%，較去年增加2.6個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是，由于疫情影響以及非居服務(wù)收款周期通常更長等因素，部分物企出現(xiàn)公服項(xiàng)目款項(xiàng)回收延期或受阻情況，上述投資者表示，保利物業(yè)亦對(duì)此做出了專門的闡述稱，目前該公司應(yīng)收賬款余額23.5億元，公服欠款占比不到20%，且增速與整體應(yīng)收賬款增速一致。

從時(shí)間結(jié)構(gòu)看，保利物業(yè)公服應(yīng)收賬款70%以上賬期在90天內(nèi)，一年以內(nèi)欠費(fèi)占比達(dá)到99%，一年以上占比僅不到1%，大概400萬元左右，這個(gè)金額并不高。

另外，商業(yè)方面，保利物業(yè)新簽約商業(yè)及寫字樓項(xiàng)目單年合同金額4.19億元，新拓展國家開發(fā)銀行蘇州市分行、江門移動(dòng)全球通大廈、北京中設(shè)大廈等項(xiàng)目。截至期末，保利物業(yè)商業(yè)及寫字樓在管面積2050萬平方米。

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