觀點網(wǎng) 經(jīng)歷了2022年一輪洗牌后，保利發(fā)展“進(jìn)三爭一”的目標(biāo)在銷售額有著最直觀表現(xiàn)，財務(wù)指標(biāo)也值得觀察。

據(jù)3月30披露的年度報告，2022年，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售簽約面積2747.95萬平方米，同比下降17.55%，實現(xiàn)銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。該銷售簽約金額同比降幅分別優(yōu)于行業(yè)、前100房企12.19、27.79個百分點，且全年銷售額排名由上年的第三升至行業(yè)第二。

(相關(guān)資料圖)

該公司著重指出，2022年保利發(fā)展市場占有率3.4%，為連續(xù)7年提升。

但房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下行的趨勢并未改變，保利發(fā)展表示，報告期內(nèi)主要為前期低利潤項目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。公司毛利率為22.01%，同比下降4.79個百分點；實現(xiàn)投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

受此影響，去年保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)總收入2811.08億元，同比下降1.37%；實現(xiàn)凈利潤270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤183.47億元，同比下降33.01%。

從業(yè)績報告不難發(fā)現(xiàn)，出于“以銷定產(chǎn)”策略，在銷售額下降的同時，保利發(fā)展2022年新拓展項目亦13%降速。

但對比同行，保利全年新拓展項目91個、總地價1613億元的表現(xiàn)穩(wěn)坐房企購地榜首。

而在房企普遍緊張的資金方面，保利發(fā)展仍提升了直接融資比重，累計發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計規(guī)模同比增長40.72%，直接融資平均融資成本2.88%。

或許是基于較穩(wěn)定的綜合表現(xiàn)，對于2023年，保利發(fā)展認(rèn)為風(fēng)險與機(jī)遇并存。

“中長期來看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本面依然穩(wěn)定，新房銷售仍有望保持10萬億以上的市場規(guī)模……對于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，新的發(fā)展階段也孕育著新的機(jī)會?！?/p>

“爭一”成功

關(guān)于保利發(fā)展的銷售排名，今年來一直被關(guān)注，更有人笑稱為“躺贏”，因為相比全年14.5%的降幅，萬科-33.6%、融創(chuàng)-71.7%等同規(guī)模企業(yè)的降幅，直接將保利發(fā)展送上了亞軍位置。

數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售簽約面積2747.95萬平方米，同比下降17.55%，實現(xiàn)銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。

對比行業(yè)及前100房企，保利發(fā)展銷售簽約金額同比降幅分別小了12.19、27.79個百分點，市場排名升至行業(yè)第二。

觀點指數(shù)報告的統(tǒng)計也體現(xiàn)了這一點，去年1-12月，前20房企實現(xiàn)權(quán)益銷售金額30095億元，同比下降30.7%。其中，前三的房企碧桂園、保利發(fā)展和萬科分別錄得權(quán)益銷售金額3475億元、3068億元以及2731.5億元，同比分別下降37.7%、15.6%和33.1%。

頭部房企的銷售景氣程度高于其他房企，與前100房企平均水平相比，前20房企銷售下滑幅度減少了23.5個百分點。

優(yōu)于同行的銷售表現(xiàn)，還在今年1-2月將保利發(fā)展送上了全口徑銷售榜首位置。

據(jù)此前公告，2023年1-2月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積387.35萬平方米，同比增加15.33%；實現(xiàn)簽約金額638.29億元，同比增加22.09%。2月單月，實現(xiàn)簽約面積203.41萬平方米，同比增加35.51%；實現(xiàn)簽約金額342.84億元，同比增加42.98%。

按照觀點指數(shù)發(fā)布的《2023年2月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)》，保利發(fā)展全口徑銷售金額位列行業(yè)榜首，緊隨其后的是萬科587.5億元、碧桂園562億元。權(quán)益銷售金額則較碧桂園少6.1億元，位居第二。

對于去年銷售降幅優(yōu)于行業(yè)的表現(xiàn)，保利發(fā)展表示，公司始終聚焦核心城市，區(qū)域深耕效果持續(xù)顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，該公司重點布局的38城銷售貢獻(xiàn)占比達(dá)86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角銷售貢獻(xiàn)為56%，同比提升3個百分點。

在銷售額出現(xiàn)下滑的同時，保利發(fā)展去年新拓力度也有相應(yīng)減弱，但依然成為了行業(yè)中拿地較多的企業(yè)。

年報數(shù)據(jù)介紹，其2022年新拓展項目91個、總地價為1613億元，同比下降13%，拓展容積率面積1054萬平方米，拿地銷售比為35.27%。

觀點指數(shù)統(tǒng)計顯示，以全口徑銷售金額和全口徑新增土儲金額計算，截至2022年11月末，多數(shù)房企拿地銷售比均在40%以內(nèi)，其中保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地和建發(fā)房產(chǎn)拿地銷售比接近40%。

在保持拿地節(jié)奏的同時，面對城市分化持續(xù)、有效市場邊界收縮的特點，保利發(fā)展表示堅持聚焦“核心城市+城市群”，去年38城拓展金額占比98%；堅持以住宅為主的拓展策略，報告期內(nèi)新增住宅貨量占比93%，同比提升8個百分點；同時，響應(yīng)“租售并舉”住房體系要求，通過公開市場拿地、項目合作等方式，獲取了福州、上海等地的保租房項目。

另一方面，隨著去年下半年土地市場競爭環(huán)境改善、供地量增加，保利發(fā)展下半年新拓展項目總地價金額為1007億元，占全年比重的62%。

新的機(jī)會

雖然在銷售、拿地方面均有表現(xiàn)，但對于房地產(chǎn)行業(yè)不明朗的環(huán)境，“交付”是保利發(fā)展2022年的重點工作之一。

保利發(fā)展于報告表示：“公司以資金平衡為導(dǎo)向，在靈活調(diào)整投資節(jié)奏的同時，堅持‘以銷定產(chǎn)’，全年實現(xiàn)新開工面積2375萬平方米，同比下降54%。”

報告期內(nèi)，保利發(fā)展實現(xiàn)交付25.9萬套，同比增長26%，保障了營收規(guī)模的表現(xiàn)，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入2811.08億元，同比下降1.37%。

同時，該公司實現(xiàn)凈利潤270.11億元，同比下降27.37%；歸母凈利潤183.47億元，同比下降33.01%。主要為前期低利潤項目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。公司毛利率為22.01%，同比下降4.79個百分點；實現(xiàn)投資收益42.01億元，同比下降32.36%。

其實關(guān)于利潤下降等表現(xiàn)，在3月初的臨時股東大會上，保利發(fā)展管理層就曾表示，主要源于房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時受項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例等下降的影響，營業(yè)利潤及歸屬于上市公司股東的凈利潤均出現(xiàn)同比減少。

面對行業(yè)毛利率整體下滑的情況，管理層也表示，現(xiàn)在銷售、結(jié)轉(zhuǎn)的主要是2019-2020年土地市場較熱情況下拿的地，因而在市場調(diào)整過程中有些項目利潤率會有波動。

“很難確切地講利潤率在某一個時點就一定是扭轉(zhuǎn)過來?！眳蓶|轉(zhuǎn)述管理層的表態(tài)：“對利潤率波動的預(yù)測可能比以前會更困難一點，隨著市場修復(fù)，會帶來正面的修復(fù)?！?/p>

保利發(fā)展今年仍以“保交付、穩(wěn)營收”為主題。

該公司披露，2023年計劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元、計劃新開工面積2000萬平方米、計劃竣工面積4450萬平方米。三項數(shù)據(jù)對比2022年的計劃，分別為-3.84%、-50.12%、5.18%。

開工量繼續(xù)減半的同時，竣工量在增加?；蛟S在穩(wěn)營收的要求下，保利發(fā)展“保交付”計劃也只能許增不許減。

對于當(dāng)下房企緊張的資金面而言，保交付之外，另一個主要任務(wù)依然是降負(fù)債，保利發(fā)展卻仍能提升直接融資比重。

據(jù)業(yè)績報告披露，“報告期內(nèi)，公司提升直接融資比重，累計發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計規(guī)模同比增長40.72%。融資成本優(yōu)勢明顯，發(fā)行利率多次為同期同行最低，直接融資平均融資成本2.88%?！?/p>

截至報告期末，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本僅約3.92%，較去年末下降0.54個百分點。

于報告期末，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%、凈負(fù)債率為63.6%、現(xiàn)金短債比為1.57，三項指標(biāo)均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

對此，保利發(fā)展表示，公司債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為21%；流動比率為1.54，“償債能力突出”。

為了強(qiáng)化經(jīng)營現(xiàn)金流，保利發(fā)展同時也在加強(qiáng)資金回籠管控，報告期內(nèi)實現(xiàn)回籠金額4271億元，回籠率為93.4%，連續(xù)4年保持在93%以上。

據(jù)觀點新媒體查閱數(shù)據(jù)，保利發(fā)展已連續(xù)5年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，年內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額74億元，五年累計超842億元。

合并資產(chǎn)負(fù)債表顯示，保利發(fā)展2022年負(fù)債合計11482.73億元，同比增加4.67%。其中，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債由605.75億元增加31.98%至799.47億元，大幅增加的原因是到期時間在一年以內(nèi)的借款增加。

截至報告期末，該公司賬面貨幣資金1765億元，占總資產(chǎn)比重為12%。

對于2023年，保利發(fā)展認(rèn)為是風(fēng)險與機(jī)遇并存。

其認(rèn)為，2022年，政策層面不斷加大需求端的扶持力度，支持剛性和改善性住房需求；同時在供給側(cè)加大對行業(yè)的金融支持力度，特別是11月以來的信貸、債券融資和股權(quán)再融資等支持房企融資的三箭齊發(fā)，以期提振市場信心，但受制于經(jīng)濟(jì)增速放緩和居民整體預(yù)期不足的影響，市場表現(xiàn)短期內(nèi)難以快速改善回升，市場主體的信心修復(fù)仍需要一個過程。

“中長期來看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本面依然穩(wěn)定，新房銷售仍有望保持10萬億以上的市場規(guī)模；城市分化趨勢仍將延續(xù)，經(jīng)濟(jì)增長、人口流入、有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，房地產(chǎn)市場也將持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

隨著住房回歸居住屬性，居民訴求從“有住房”轉(zhuǎn)向“住好房”，也將帶來充裕的改善性需求；同時，住房供應(yīng)體系的不斷豐富，也為行業(yè)發(fā)展提供了結(jié)構(gòu)性機(jī)會。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升仍依賴于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和居民信心恢復(fù)的進(jìn)程，而國內(nèi)外錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢也給這一進(jìn)程帶來了較多的不確定性。

保利發(fā)展還表示，行業(yè)競爭格局將不斷優(yōu)化，參與主體趨于理性，“房住不炒”形勢下或?qū)⒋偈狗績r、地價趨于平穩(wěn)并保持合理價差，進(jìn)而給行業(yè)帶來長期穩(wěn)定的盈利空間。

同時，行業(yè)發(fā)展的驅(qū)動因素將從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品、成本、開發(fā)、配套服務(wù)、品牌信用等系統(tǒng)化的專業(yè)能力將有更顯著的市場區(qū)分度，并集成為管理紅利幫助企業(yè)獲得優(yōu)于行業(yè)平均的經(jīng)營表現(xiàn)，帶動行業(yè)集中度提升。

“對于優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，新的發(fā)展階段也孕育著新的機(jī)會。”保利發(fā)展認(rèn)為。

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