文/樂居財經(jīng)楊宏彬

2022年，地產(chǎn)行業(yè)遭遇百年未有之變革，融資斷流、銷售下行、疫情反復，步入出清階段、進入至暗時刻。寒冬之下，沒有人能獨善其身。作為央企的中海，或多或少也遭遇寒氣侵襲。不過憑著企業(yè)的韌勁，其盈利水平依舊保持領先。

3月31日，中國海外發(fā)展（0688.HK)發(fā)布2022年全年業(yè)績。期內，中海實現(xiàn)收入1,803.2億元；股東應占溢利為232.6億元；剔除稅后投資物業(yè)公允價值變動收益和匯兌凈損益等影響后的股東應占溢利為244.2億元。

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得益于經(jīng)營的穩(wěn)健，中海2022年繼續(xù)保持高分紅，2022年度分紅派息金額達87.6億港元。數(shù)據(jù)顯示，自1992年上市以來，中海上市30年間累計派發(fā)現(xiàn)金股息1080億港元，是累計分紅派息最多的房地產(chǎn)企業(yè)。

展望未來，董事長顏建國結合市場形勢與公司業(yè)績，在業(yè)績會上傳達了中海的三個“信心”。

第一，宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)調控政策，營造了較好的外部環(huán)境，企業(yè)對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升有信心。第二，在向房地產(chǎn)新發(fā)展模式轉型的進程中，中海有信心在下半場繼續(xù)保持高質量發(fā)展。第三，行業(yè)轉折期中海夯實了基礎，積蓄了力量，強化了競爭優(yōu)勢，有信心實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)中求進。

銷售額進入前三，堅持主流城市戰(zhàn)略

2022年，房地產(chǎn)市場整體下行，而中海逆勢向前，為公司業(yè)績提供了強有力的保障。

期內中海實現(xiàn)合約銷售額2,947.6億元，對應銷售樓面面積為1,387萬平方米?？硕鸬慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中海的權益銷售額已經(jīng)上升至行業(yè)第三。其中，中海在北京、天津、廣州、深圳、廈門、杭州、香港的銷售過百億，其中，北京一騎絕塵，銷售達493億元。

具體來看，北部大區(qū)是為中海銷售額貢獻最多的地區(qū)，期內銷售額達773.4億元，占比26.2%，其次是南部大區(qū)及東部大區(qū)，分別實現(xiàn)銷售額559.9億元及494.9億元，分別占比19.0%及16.8%。

同時，2022年中海繼續(xù)加強銷售回款，當中北京、廣州、深圳、杭州、廈門及天津銷售回款理想，各城市均超過100億元。

2023年一季度，市場企穩(wěn)回升，一二線城市銷售復蘇明顯，中海的銷售增速表現(xiàn)亮眼，一季度銷售合約額達人民幣835億元，同比增長40%，增速大幅跑贏大市；一季度權益銷售780.3億元，升至行業(yè)第二，且距離第一的保利僅差不到20億元。

財報顯示，2022年末中海的預售樓款為1076.76億元，2023年可售貨值超7900億元。兩項數(shù)據(jù)均表明了中海的未來的增長潛能。

聚焦主流城市、主流地段，是中海長期以來的投資策略，2022年銷售的強勁增長亦是得益于此。期內，中海繼續(xù)將目光瞄準高能級城市的優(yōu)質資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。

在土地市場萎靡的2022年，中海逆勢掃貨，新增土地儲備40宗，購地金額1,107.2億元，新增貨值2,139.4億元。新增貨值中，北上廣深四個一線城市占據(jù)了48.1%。

除公開市場拿地外，中海還化身白衣騎士，通過收并購補充儲備，收購標的同樣是位于廣州、上海、成都等核心一線城市，并購投入106.6億元。中海表示，未來將繼續(xù)尋求并購機會。

優(yōu)質的城市布局和貨量結構，將增厚中海的安全邊際，有望在市場回暖下助力業(yè)績快速上升。截止2022年末，中海土地儲備為4,389萬平方米，若加上聯(lián)營企業(yè)中海宏洋的土儲，中海系列公司的儲備將達到6,842萬平方米。

有如此的底氣，顏建國在業(yè)績會上公布2023年目標，“力爭銷售合約額增長20%”。

目前，發(fā)布業(yè)績的頭部房企中，中海釋放的增長目標最明確、最積極，讓資本市場振奮不已。31日中海公布”2023年銷售增長20%”的目標后，現(xiàn)場一眾投資機構開始沸騰，資本市場的振奮也直觀顯現(xiàn)在中海股價表現(xiàn)上，業(yè)績會當天中海股價走出“深V”反轉，4月3日開盤后股價再度大漲，截至收盤漲逾6.54%至20.2元，表明投資者高度看好中海于2023年迎來快速增長。

地產(chǎn)主業(yè)保持穩(wěn)健的基礎上，中海的商業(yè)項目也有所突破。2022年，中海商業(yè)物業(yè)收入達52.6億元，在疫情影響之下同比增長1.8%。

期內，中海新增運營商業(yè)項目創(chuàng)高峰，新增15個運營商業(yè)項目，包括5個購物中心、1棟寫字樓、6家星級酒店、3棟長租公寓，新增商業(yè)運營建筑面積88萬平方米，為商業(yè)收入加速增長注入新的動能。

手持現(xiàn)金超千億，財務穩(wěn)健

中海向來堅守審慎財務資金管理的原則，堅持以現(xiàn)金流管理為中心，嚴格控制各項費用，這亦是其能取得穩(wěn)健發(fā)展的重要因素。

2022年全年，中海有效控制成本，精益管理效果顯著提升。期內錄得行政費用26億元，同比下降18%；分銷費用與行政費用合計占年收入的比例為3.6%，費效比行業(yè)領先。

截止2022年末，中海手持貨幣資金多達1103億元，是為數(shù)不多的有千億貨幣資金在手的房企。充足的貨幣資金也給予了中海更強的抗風險能力，也為其提供了抓住市場調整的機會。

同期內，中海的總借貸合共為2,703.9億元，包括銀行及其他借貸為1,655.6億元及擔保票據(jù)及公司債券為1,048.3億元。其中，一年內到期的借貸為393.6億元，占總借貸的14.6%，債務結構合理。

同時，中海還有576.8億元的銀行授信未動用，加上銀行存款，可動用資金合計達1,679.9遠遠超過一年到期的借款，短期內并無太多償債壓力。

截止2022年末，中海的三道紅線指標均符合監(jiān)管要求，且凈負債率處于行業(yè)最低區(qū)間。事實上，得益于公司穩(wěn)健審慎的財務策略，“三道紅線”的要求提出后，中海始終保持“綠檔”零踩線。

作為央企，中海的融資優(yōu)勢在當下尤為突出。2022年全年，中海融資943.2億元，其中境內發(fā)行債券合共285億元。

值得一提的是，在境外融資環(huán)境嚴峻的情況下，中海于境外新簽合共人民幣200.4億元的貸款，其中在香港與12家銀行簽署港幣121.1億元的五年期銀團貸款，是本年度內房股金額最大的一筆銀團貸款。另外還有一筆1億英鎊可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤俱樂部貸款，為中海境外首筆綠色融資。

境外融資的暢通，也說明國際市場對于中海財務穩(wěn)健程度認可。2022年，中海融資成本僅為3.57%，處于行業(yè)最低區(qū)間。

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