觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年佳兆業(yè)錄得虧損，債務(wù)壓力仍是重大危機(jī)，盡管具備可維持近5年的可售貨值，但變現(xiàn)能力尚不明朗。

從收益角度來看，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，佳兆業(yè)的成本管控工作可圈可點(diǎn)。2022年度，集團(tuán)共錄得253.9億元收入，同比減少28.6%；銷售成本也隨之有較為明顯的降幅，2022年該數(shù)值為219.9億元，同比減少28.8%；因此，即便在毛利潤下降26.7%的情況下，也可以維持13%的毛利率水平。

(資料圖片)

在成本管控中，佳兆業(yè)對于銷售成本以及管理費(fèi)用進(jìn)行了明顯的縮減，其中，銷售成本同比下降64.7%，是費(fèi)用科目中降幅最為明顯的；管理費(fèi)用同比下降26.9%。

另一項(xiàng)與行業(yè)相比不同的是，在其他企業(yè)都加大了減值虧損的環(huán)境下，佳兆業(yè)縮減了對于預(yù)期信貸虧損準(zhǔn)備的額度，2022該指標(biāo)為10.12億元，同比減少了約18.6億元。

從資產(chǎn)角度來看，可以清楚發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)暫緩了擴(kuò)張步伐，對于土地收購管控明顯。其中，物業(yè)、廠房等設(shè)備科目，截止至2022年12月31日，余額為44.56億元，同比減少約15%；使用權(quán)資產(chǎn)同比減少8.3%。

整體來看，上述降幅基本符合行業(yè)預(yù)期，由于資產(chǎn)減值與資產(chǎn)變賣等原因，披露年報的企業(yè)中接近75%上述科目“縮水”明顯。

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)的抗風(fēng)險性存疑。首先，作為主要收益性資產(chǎn)的投資物業(yè)科目僅余94.52億元，同比下降53.35%，該項(xiàng)資產(chǎn)的減少會嚴(yán)重?fù)p害未來的收益尤其是現(xiàn)金流；

其次，集團(tuán)的長期與短期存款科目被劃清，共計22億的現(xiàn)金存款減少，對于償債能力的影響是巨大的；同時，收購?fù)恋匕唇鹜葴p少98.8%，盡管不會立刻影響近1-2年的收益，但是從投資者角度來看，這預(yù)示2023年佳兆業(yè)依然難以突破增長。

從負(fù)債與權(quán)益角度來看，盡管佳兆業(yè)對于“合同負(fù)債”與“租賃負(fù)債”都進(jìn)行了管控，但下降幅度遠(yuǎn)不及資產(chǎn)的減幅。2022年年末，佳兆業(yè)流動負(fù)債同比增加0.1%，非流動負(fù)債減少9.38%，未見較為明顯的債務(wù)管控成功。

而且，伴隨著權(quán)益儲備的減少與股東更迭的資本活動，其母公司與少數(shù)股東權(quán)益都明顯下降。其中，母公司權(quán)益同比減少131.68億元，少數(shù)股東權(quán)益同比減少106.69億元。權(quán)益收縮與負(fù)債持平的條件下，對于企業(yè)的償債能力依舊是很大的考驗(yàn)。

償債能力令人擔(dān)憂，新融資尚未落地

業(yè)績承壓外，佳兆業(yè)自2021年末出現(xiàn)的流動性問題延續(xù)至今。2022年數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)的流動負(fù)債（含已違約或交叉違約及包含提前要求償還條款的流動負(fù)債）達(dá)到2107.19億元。其中，總有息負(fù)債超過1300億元，而一年內(nèi)到期借款更是超千億至1098.9億元，而其手中現(xiàn)金不足100億元，僅能覆蓋短期負(fù)債的一成。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，佳兆業(yè)當(dāng)前令市場擔(dān)憂的不僅是收益能力問題，投資者更關(guān)心佳兆業(yè)能否順利化解存續(xù)的債務(wù)壓力，挽回一、二級市場的信心。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從圖中數(shù)據(jù)來看，佳兆業(yè)速動比率在2018-2021年有了明顯的增長，但在2022開始，這一指標(biāo)開始下降。與之相對應(yīng)的“營業(yè)利潤/流動負(fù)債”指標(biāo)同樣因?yàn)樽陨斫?jīng)營不善疊加行業(yè)因素下降明顯。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

整體而言，作為年內(nèi)首家復(fù)牌的出險房企，佳兆業(yè)業(yè)績不容樂觀，2021年及2022年，兩年的累計凈虧損超過250億元，超出此前3年的盈利總和。

據(jù)了解，陷入流動性危機(jī)的佳兆業(yè)集團(tuán)在2022年資產(chǎn)處置活動頻繁。轉(zhuǎn)讓了其持有的東角頭、金沙灣國際樂園兩個項(xiàng)目的股權(quán)。佳兆業(yè)去年披露的處置清單顯示，這兩個項(xiàng)目權(quán)益貨值超過400億元。

2022年6月21日，鴻利金融公司99%股權(quán)易主，轉(zhuǎn)讓之前，佳兆業(yè)對鴻利金融的持股比例為25.25%，易主之后，持股比例為1%。而鴻利金融持有深圳市南山區(qū)東角頭項(xiàng)目35.7%的股權(quán)。同樣是6月21日，佳兆業(yè)還退出了佳德美奐、兆富德、佳富東部各51%股權(quán)，上述三家公司為深圳金沙灣國際樂園項(xiàng)目的開發(fā)主體。

東角頭地塊位于深圳市南山區(qū)蛇口片區(qū)，2016年佳兆業(yè)以約58億元獲得該宗地35.7%的權(quán)益，權(quán)益貨值298.35億元。金沙灣國際樂園項(xiàng)目位于深圳市大鵬新區(qū)，于2014年4月，佳兆業(yè)獲得51%的股權(quán)比例。

佳兆業(yè)資產(chǎn)處置清單顯示，金沙灣國際樂園權(quán)益貨值為106億元，其中，未償還融資余額47.45億元。上述兩個項(xiàng)目的股權(quán)出讓，是佳兆業(yè)自2021年11月出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)后資產(chǎn)處置計劃的一部分。

從上述資產(chǎn)處置活動中可以看出，佳兆業(yè)的“代價”是不容忽略的，除了資產(chǎn)類科目下降，也造成前文所述的收益能力下降。

目前已有部分債務(wù)違約，截至2022年12月31日，佳兆業(yè)未按預(yù)定還款日期償還約230億元的若干銀行及其他借款。因部分債務(wù)逾期，已導(dǎo)致其本金總額約為870億元的銀行及其他借款違約或交叉違約。

對于佳兆業(yè)集團(tuán)來說，一方面自身多年來經(jīng)營相當(dāng)激進(jìn)，橫跨多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域并同時涉足龐大的舊改項(xiàng)目，導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險敞口原本就較高。截至2022年年底，佳兆業(yè)旗下已超過5家上市平臺，涵蓋綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、文體科技、物業(yè)管理、航海運(yùn)輸?shù)?0多個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

舊改資產(chǎn)存續(xù)量龐大，變現(xiàn)能力待市場檢驗(yàn)

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，從低能級城市向高能級城市轉(zhuǎn)變是當(dāng)前行業(yè)的主流選擇。截至2022年12月31日，佳兆業(yè)擁有土地儲備2753萬平方米，可售貨值約4100億元，其中約59%位于粵港澳大灣區(qū)，現(xiàn)有土地儲備預(yù)計足夠支撐未來3-4年的發(fā)展所需。

在城市更新領(lǐng)域，佳兆業(yè)繼續(xù)實(shí)施“城市更新行動”。據(jù)悉，截至2022年12月31日，佳兆業(yè)仍有100多個城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲備，占地面積5000多萬平方米。其計劃通過每年的持續(xù)轉(zhuǎn)化，將城市更新儲備補(bǔ)充為優(yōu)質(zhì)貨源，預(yù)計2023-2025年在包括廣州、深圳、東莞大灣區(qū)核心城市轉(zhuǎn)化可售貨值1530億元。

不過，觀點(diǎn)指數(shù)同樣對其變現(xiàn)能力表示擔(dān)憂。因?yàn)椋f改項(xiàng)目通常存在周期長、前期資金壓力大的問題，佳兆業(yè)還需要為這些舊改項(xiàng)目找到合適的買家。從現(xiàn)階段的市場環(huán)境來看，或許只有國央企才能充當(dāng)這類角色。未來拓展與國央企合作將成為佳兆業(yè)城市更新投資和轉(zhuǎn)化的重要路徑。

據(jù)了解，當(dāng)前佳兆業(yè)引入中信、招商蛇口、長城資產(chǎn)等央企和AMC。截至2022年9月，佳兆業(yè)與招商蛇口、中信、中化等達(dá)成合作，合計轉(zhuǎn)讓了8處資產(chǎn)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓用地面積約363公頃。但其效果還未達(dá)到“救活”佳兆業(yè)的規(guī)模。如何有效盤活資產(chǎn)，引導(dǎo)經(jīng)營持續(xù)回歸良性軌道依舊是佳兆業(yè)所面臨的難題。

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