4月20日開(kāi)盤(pán)后，保利發(fā)展一“綠”到底。截至收盤(pán)，報(bào)14.12元/股，跌幅達(dá)3.09%，弱于板塊整體表現(xiàn)。今日，A股房地產(chǎn)板塊整體下跌0.29%，其中40家上漲、88家下跌。保利發(fā)展位居跌幅榜第5名，粵泰股份、*ST新光、*ST經(jīng)開(kāi)、海航投資則分列跌幅榜前四位。

股價(jià)下挫與保利發(fā)展前一天公布的2020年財(cái)報(bào)及分紅降低不無(wú)關(guān)系。與上一年業(yè)績(jī)及分紅均遠(yuǎn)超預(yù)期不同，在業(yè)績(jī)突破5000億元大關(guān)的前提下，保利發(fā)展每股分紅較下降0.09元，這讓投資者意外和不解。

近年，重回行業(yè)前三和規(guī)模破5000億元是保利發(fā)展的兩大目標(biāo)。在過(guò)去的2020年，保利發(fā)展5000億元的規(guī)模目標(biāo)在遲到一年后終于撞線(xiàn)達(dá)成，全年錄得銷(xiāo)售5028.48億元。但行業(yè)地位還保持在第五位，與TOP3仍有不小的差距。隨著行業(yè)發(fā)展趨緩，保利發(fā)展想要破局也面臨挑戰(zhàn)。

分紅、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流均下降

4月19日晚，保利發(fā)展公布《2020年度利潤(rùn)分配方案》。方案稱(chēng)，每股派發(fā)現(xiàn)金紅利 0.73 元，合計(jì)擬派發(fā)現(xiàn)金紅利87.38億元，占 2020 年度歸母凈利潤(rùn)的 30.18%。

雖然該分紅比例在上市公司中不算低，但與2019年度相比下降了近5個(gè)百分點(diǎn)。去年4月中旬，保利地產(chǎn)公布2019年年度利潤(rùn)分配方案，每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利8.20元，分紅率為35%，達(dá)歷史高位。

而根據(jù)保利發(fā)展同步發(fā)布的《2021-2023年股東回報(bào)規(guī)劃》，35%的高分紅率短期或不會(huì)再出現(xiàn)。該規(guī)劃稱(chēng)， 2021-2023 年，每年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)的比例均不低于25%，而保利發(fā)展《2018-2020年股東回報(bào)規(guī)劃》中設(shè)定的分紅比率為不低于30%。不難看出，保利正在調(diào)低分紅。

保利發(fā)展總經(jīng)理劉平在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上稱(chēng)，分紅方案及回報(bào)規(guī)劃是結(jié)合行業(yè)政策、經(jīng)營(yíng)需要而制定。在“三道紅線(xiàn)”、集中供地等政策下，公司結(jié)合經(jīng)營(yíng)資金需求和股東即期回報(bào)平衡制定了2020年度分紅方案。財(cái)務(wù)總監(jiān)周東利則續(xù)稱(chēng)，隨著“三道紅線(xiàn)”等系列政策的出臺(tái)和落地，降低分紅、適當(dāng)提高自有資金儲(chǔ)備規(guī)模，是為了保持持續(xù)發(fā)展能力，努力為股東創(chuàng)造價(jià)值。

除了支撐未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略考量，現(xiàn)金流的大幅下降也是降低分紅比例的重要原因。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為151.5億元，同比下降61.31%。年報(bào)稱(chēng)，主要原因是項(xiàng)目投資規(guī)模增加、支付合作單位往來(lái)款增加。

去年，保利發(fā)展買(mǎi)地支出增加了不少，其共計(jì)拓展項(xiàng)目146個(gè)，拓展成本2353億元，分別同比增長(zhǎng)19%和51%。至2020年底，保利在手土地資源達(dá)17096萬(wàn)平方米，其中38個(gè)核心城市占比65%;待開(kāi)發(fā)面積7747萬(wàn)平方米，可滿(mǎn)足未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)需求。

大手筆拿地?zé)o疑蘊(yùn)藏著一定的規(guī)模追求。但面對(duì)投資者有關(guān)2021年和未來(lái)銷(xiāo)售目標(biāo)的詢(xún)問(wèn)，劉平并未給出直接、明確的回答，只簡(jiǎn)單表示：“土地資源是公司業(yè)務(wù)發(fā)展的最根本的生產(chǎn)資料，為了保持持續(xù)健康發(fā)展，公司一直非常關(guān)注土地獲取機(jī)會(huì)，在符合立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)及資金市場(chǎng)狀況下，公司積極獲取，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。”

對(duì)于“何時(shí)重回行業(yè)前三”的提問(wèn)，劉平則稱(chēng)，“保利已連續(xù)多年實(shí)現(xiàn)‘行業(yè)前五、央企第一’，在產(chǎn)品、品牌、融資等方面均具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。追求卓越是公司經(jīng)營(yíng)理念之一，公司一直努力擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、提高經(jīng)營(yíng)效益，保持行業(yè)領(lǐng)先地位。”

作為曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿，自2013年被萬(wàn)達(dá)集團(tuán)擠至第四后，保利發(fā)展已多年無(wú)緣“三甲”。2017年，宋廣菊提出“重回前三”，她給出的期限是兩至三年，但這一目標(biāo)至今未達(dá)成。2020年底，保利發(fā)展依然在業(yè)內(nèi)排名第五，雖然與第四名融創(chuàng)的差距由一年前的近千億縮小至700多億元，但距離進(jìn)入前三還有2000億元的差距。

社保基金進(jìn)入前十大股東

正如提起格力就繞不開(kāi)董明珠一樣，“央企巨頭一姐”宋廣菊對(duì)保利發(fā)展的影響同樣深遠(yuǎn)且強(qiáng)大，她帶領(lǐng)保利一路從廣州走向全國(guó)，并于2006年在上交所掛牌上市，她本人也歷任廣州保利房地產(chǎn)辦公室主任、總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、保利發(fā)展董事長(zhǎng)、中國(guó)保利集團(tuán)副總經(jīng)理。

但隨著年屆退休，宋廣菊也面臨著“退幕”。今年3月24日，國(guó)資委消息稱(chēng)，免去宋廣菊的中國(guó)保利集團(tuán)有限公司黨委常委職務(wù)，不再擔(dān)任中國(guó)保利集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理職務(wù)。

宋廣菊在保利發(fā)展的任期要到2022年10月30日，但亦有傳言稱(chēng)劉平將接任。對(duì)此，劉平在業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，目前公司管理層暫無(wú)變化。至于宋廣菊卸任后公司的發(fā)展，劉平表示“戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)，堅(jiān)持‘一主兩翼’發(fā)展戰(zhàn)略”。

董事會(huì)秘書(shū)黃海則稱(chēng)，公司管理層多年來(lái)保持穩(wěn)定，項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，且集體決策機(jī)制成熟完善，正常的人事變動(dòng)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響有限。

而誠(chéng)如劉平所言，作為地產(chǎn)圈里的央企一哥，保利發(fā)展在獲地和融資等方面有著無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)。保利發(fā)展2020年新增土儲(chǔ)中，投入在38個(gè)核心城市的土地金額占比達(dá)83%，但拿地溢價(jià)率僅為13%，低于行業(yè)平均溢價(jià)率水平。

低融資成本也讓保利發(fā)展一路輕裝上陣。年報(bào)顯示，其新增直接債務(wù)融資83.1億元，平均成本僅3.6%。截至2020年底，有息負(fù)債綜合成本僅為4.77%，同比降低0.18個(gè)百分點(diǎn)。從“三條紅線(xiàn)”看，保利的發(fā)展負(fù)擔(dān)也小一些。截至2020年底，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率78.69%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率68.74%，凈負(fù)債率56.55%，現(xiàn)金短債比1.82，均符合“三道紅線(xiàn)”中綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

金融機(jī)構(gòu)、險(xiǎn)資也對(duì)保利發(fā)展青睞有加。截止2020年底，前10股東中，金融機(jī)構(gòu)、險(xiǎn)資占7席，香港中央結(jié)算有限公司、泰康人壽、中國(guó)證券金融股份有限公司、中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、全國(guó)社?；鹨灰话私M合等分別持股4.29%、 6.22%、2.98%、1.5%、0.86%。

前10股東中，全國(guó)社?；鹨灰话私M合是新面孔。2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)中，保利發(fā)展前10股東中持股最少的為興業(yè)銀行，股比為0.85%，如今已被全國(guó)社保基金一一八組合取代。