銀根緊縮下，中交地產(chǎn)股份有限公司(下稱"中交地產(chǎn)",000736.SZ)絲毫不掩飾自己對(duì)規(guī)模的渴望。在完成"2020年沖刺500億"的目標(biāo)后，又在加大拿地，執(zhí)意邁向千億陣營(yíng)。

但資本市場(chǎng)對(duì)此反響平平。2020年下半年以來，公司股價(jià)從9.07元/股跌至6.88元/股，最新滾動(dòng)市盈率為21倍。截至2020年年末，基金對(duì)公司的合計(jì)持股僅586萬股，在房地產(chǎn)行業(yè)中排名中下游。

中交地產(chǎn)的擴(kuò)張動(dòng)作吸引了信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的關(guān)注。聯(lián)合資信近期指出，國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)，債務(wù)規(guī)模較大企業(yè)壓力持續(xù)上升，將持續(xù)關(guān)注中交地產(chǎn)，全面分析并及時(shí)揭示其債務(wù)上升帶來的影響。

加速拿地與千億目標(biāo)

公開資料顯示，中交地產(chǎn)成立于1993年，是中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司的孫公司。2020年，中交簽約銷售金額533億元，較上年增長(zhǎng)81.37%，銷售回款378億元，較上年增長(zhǎng)28.63%。

中交地產(chǎn)在銷售額方面的表現(xiàn)與董事長(zhǎng)李永前有關(guān)。此人是一名70后，2014年至2019年在綠城中國任職。

2019年7月，李永前履新之初，便定下新目標(biāo)："2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠(yuǎn)在千億之上"，并表示要"復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)"，效仿其輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式。

重資產(chǎn)方面，東部、西部、南部、北部、中部五大戰(zhàn)略區(qū)域繼續(xù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，輕資產(chǎn)則是以聯(lián)合置業(yè)為平臺(tái)，推進(jìn)代建開發(fā)。

在其指引下，2020年以來，中交地產(chǎn)持續(xù)加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等多個(gè)城市，平均每9天便將一宗地塊收入囊中。

2013年至2016年，公司四年拿地總額約109億元;而2020年一年時(shí)間內(nèi)，公司耗資535.8億元競(jìng)得30幅土地。

中交地產(chǎn)積極拓展土地儲(chǔ)備過程中，不乏高溢價(jià)拿地案例。如在2020年4月，公司溢價(jià)35%摘得佛山南海地塊;9月，寧波商住地以超49%成交;12月，中交地產(chǎn)溢價(jià)44.26%競(jìng)得武漢宅地。

由此，中交2020年共新增土地30宗，較2019年增長(zhǎng)一倍;計(jì)容建筑面積增長(zhǎng)177%至635.59萬方;土地購置總價(jià)款535.8億元，已超出銷售金額。

截至2020年年末，中交地產(chǎn)持有項(xiàng)目85個(gè)，項(xiàng)目總建筑面積2376萬平方米，期末累計(jì)已竣工面積742萬平方米，在建及待建面積1634萬平方米。

業(yè)績(jī)下滑與債務(wù)壓頂

與公司銷售額的大漲相悖，中交地產(chǎn)不少業(yè)績(jī)指標(biāo)出現(xiàn)下滑。

2020年，中交地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入約122.99億元，同比減少12.54%;歸母凈利潤(rùn)約3.47億元，同比減少35.87%?？鄯莾衾麧?rùn)僅為2116萬元，同比減少91.8%。

盈利水平也不樂觀。公司2020年毛利率為26.52%，凈利率為7.28%。在目前已披露年報(bào)的64家房企中，僅排名第50位左右。

與此同時(shí)，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)2021年一季度歸屬股東凈虧損1.4億元，而去年同期凈虧損金額約2108萬元，虧損幅度明顯擴(kuò)大。

對(duì)此，中交地產(chǎn)解釋稱："公司獲取新項(xiàng)目的數(shù)量及土地儲(chǔ)備面積均較大幅度超過以往年度。截至2021年一季度末，公司納入合并范圍項(xiàng)目較上年同期增加較多，且多數(shù)項(xiàng)目尚處于前期開發(fā)階段，新項(xiàng)目所需人員增加，導(dǎo)致管理費(fèi)用增加。新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需外部借款增加，導(dǎo)致費(fèi)用化利息增加。"

2020年，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增1986.32%至4.99億元;11.09億元的利息費(fèi)用，相當(dāng)于歸母凈利的三倍。

無疑，利息、管理費(fèi)用的增加，更加考驗(yàn)公司對(duì)資金鏈的管控能力。

2020年，中交經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-187.4億元，同比下滑288%;總負(fù)債也增209%至866.11億元，負(fù)債率約87%。

根據(jù)"三條紅線"融資規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，剔除預(yù)收款后的房企資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%。而在2020年，中交地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，凈負(fù)債率為296.4%，踩"兩條紅線"。

雖然如此，公司在投資者互動(dòng)平臺(tái)仍表示："'三條紅線'對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)產(chǎn)生一定影響，但公司作為央企控股上市公司更加注重風(fēng)險(xiǎn)防控，后續(xù)也將嚴(yán)格按照政策要求，加快存貨去化。"

飛速奔跑帶來的不僅僅是債務(wù)壓力。

企查查數(shù)據(jù)顯示，子公司中交富力(北京)置業(yè)有限公司因?qū)⒉缓细竦慕ㄔO(shè)工程按照合格驗(yàn)收，今年受到行政處罰，該公司在2020年多次被行政處罰;今年3月，中交地產(chǎn)濟(jì)南南山溪園項(xiàng)目違法遭罰，因未按規(guī)定設(shè)計(jì)招標(biāo);2020年，重慶美宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)受到行政處罰;另外還有中交西南、中房(天津)被行政處罰。

借款增加與隱性負(fù)債

盡管存在風(fēng)險(xiǎn)，李永前仍再次重申千億目標(biāo)："2021年是中交地產(chǎn)進(jìn)軍千億目標(biāo)的奮斗之年。"為此，中交地產(chǎn)正在孜孜不倦地拿地。

2021年開年，中交聯(lián)合融創(chuàng)摘得杭州富陽富春灣新城的兩宗涉宅用地;4月13日又在雄安新區(qū)落下一子，該住宅用地計(jì)容面積約24.15萬平方米;4月22日，中交22億元拿下重慶空港西區(qū)251畝地，溢價(jià)率43.7%。

截至4月28日，中交地產(chǎn)拿地總額已超82億元。

最新新增借款公告顯示，截至2021年3月末，中交地產(chǎn)累計(jì)借款金額641億元，新增借款金額為132.7億元，累計(jì)新增借款金額占公司2019年末凈資產(chǎn)的212%。

聯(lián)合資信關(guān)注到了中交債務(wù)情況，并于今年4月中旬發(fā)表研報(bào)指出，國家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)增強(qiáng)，債務(wù)規(guī)模較大企業(yè)壓力持續(xù)上升;針對(duì)上述債務(wù)規(guī)模較快增長(zhǎng)事項(xiàng)，聯(lián)合資信將進(jìn)一步保持與公司的溝通，以便全面分析并及時(shí)揭示該事項(xiàng)對(duì)公司主體及其上述債券信用水平可能帶來的影響。

不僅如此，中交地產(chǎn)還有不少隱性負(fù)債。

4月15日，中交地產(chǎn)一連發(fā)布了3則擔(dān)保公告，為旗下中交世貿(mào)(北京)置業(yè)有限公司、中交(長(zhǎng)沙)置業(yè)有限公司、分別提供5.14億元、3.56億元的貸款擔(dān)保。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中交地產(chǎn)2021年以來已18次為項(xiàng)目公司提供擔(dān)保或者財(cái)務(wù)資助了。表內(nèi)，中交地產(chǎn)為項(xiàng)目公司提供了不少于35億元的擔(dān)保，單筆幾乎2億起步，其中給貴州子公司的高達(dá)12億元。

表外，中交地產(chǎn)也提供了17億元的擔(dān)保和13.38億元的有息財(cái)務(wù)資助。

融資能力與融資成本

當(dāng)然，中交地產(chǎn)也有其優(yōu)勢(shì)，之所以敢于逆勢(shì)而上，底氣在于其作為央企的融資能力。

據(jù)華泰證券研究報(bào)告，中交在2020年拋出308億元的融資計(jì)劃，截至2020年年末，公司融資余額為455.6億元，平均融資成本為6.72%?；I資現(xiàn)金流方面繼續(xù)超200%的增長(zhǎng)，達(dá)228.4億元。

中交地產(chǎn)的信托融資占比達(dá)到36.4%，已高于銀行貸款的比重，盡管信托平均融資成本遠(yuǎn)高于銀行貸款。

中交地產(chǎn)還在出讓部分資產(chǎn)，促進(jìn)資金回流。北京產(chǎn)權(quán)交易所4月28日披露，中交花創(chuàng)(紹興)置業(yè)有限公司2%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓;3月11日，中交地產(chǎn)全資子公司擬轉(zhuǎn)讓武漢錦秀嘉合置業(yè)有限公司49%股權(quán)。

4月28日，中交地產(chǎn)公告稱，為盤活項(xiàng)目公司存量資金，附屬公司潤(rùn)致公司股東方擬按股權(quán)比例，以同等條件調(diào)用潤(rùn)致公司富余資金。預(yù)計(jì)在股東大會(huì)審議通過日起一年內(nèi)，調(diào)用資金總額不超過26.5億元，年利率不超過4.18%。

潤(rùn)致公司分別由中交地產(chǎn)全資子公司華通公司、華潤(rùn)置地子公司北京潤(rùn)置分別持有51%、49%股權(quán)。

控股股東中交集團(tuán)也在伸出援手。中交地產(chǎn)4月29日公告，擬向控股股東借款20億，利率不超10%。今年年初，公司董事會(huì)審議通過，控股股東2021年將新增年利率不超10%的100億元借款額度，用于保證公司房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。

有投資者在互動(dòng)平臺(tái)表示質(zhì)疑，控股股東融資年利率為何遠(yuǎn)超市場(chǎng)平均水平?并提出毛利率水平低或與之相關(guān)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年房企新增境外債券的成本為7.89%。

對(duì)此，IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示："規(guī)模沖動(dòng)之下，公司部分項(xiàng)目可能達(dá)不到銀行貸款條件;而發(fā)債往往空間有限，資金也不能用來拍地，中交地產(chǎn)大股東因此伸出援手。這筆融資就成為能拿地的前融資金，而資金成本事實(shí)上是遠(yuǎn)低于市場(chǎng)成本的，因?yàn)榍叭谫Y金成本都比較高，利率不超過銀行同期貸款利率的四倍就是允許的。"

對(duì)于中交地產(chǎn)債務(wù)壓力及拿地節(jié)奏等問題，《投資者網(wǎng)》近期致電并電郵公司董秘辦，公司表示已看到郵件，但對(duì)具體問題并未予以置評(píng)。(謝瑩潔)