今年以來(lái)，監(jiān)管多番“喊話”對(duì)房地產(chǎn)金融保持監(jiān)管高壓，對(duì)涉房信貸政策持續(xù)“打補(bǔ)丁”。不過(guò)，在大型商業(yè)銀行壓降房地產(chǎn)貸款集中度之時(shí)，也有部分地方中小銀行趁機(jī)攬客搶占市場(chǎng)，6月1日，在銀保監(jiān)會(huì)舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)黨委委員、副主席梁濤，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任劉忠瑞對(duì)房地產(chǎn)融資、貸款集中度新規(guī)實(shí)施情況、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)整改等熱點(diǎn)問(wèn)題一一作出回應(yīng)。劉忠瑞表示，將對(duì)新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，督促這些銀行落實(shí)房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。對(duì)限期整改不到位的，將進(jìn)一步采取更加嚴(yán)厲的監(jiān)管措施。

房地產(chǎn)貸款增速創(chuàng)8年來(lái)新低

在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位下，監(jiān)管緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，遏制房地產(chǎn)金融泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

來(lái)自銀保監(jiān)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)8年來(lái)新低。房地產(chǎn)信托余額和投向房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模也都持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來(lái)呈持續(xù)下降趨勢(shì)，投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%。

此外，銀行通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模持續(xù)下降，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降26%，為連續(xù)15個(gè)月下降。

“同時(shí)，我們?cè)谫J款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”梁濤介紹稱，截至2021年4月末，銀行業(yè)發(fā)放的個(gè)人按揭貸款中，首套房占比為91.8%，同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，投向住房租賃市場(chǎng)的貸款同比增長(zhǎng)31%。

談及未來(lái)調(diào)控機(jī)制，梁濤強(qiáng)調(diào)稱，銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，避免房?jī)r(jià)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，保持對(duì)違規(guī)業(yè)務(wù)的高壓態(tài)勢(shì)，防范化解好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止亂象回潮。繼續(xù)支持好住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，提供更有針對(duì)性的金融產(chǎn)品和服務(wù)。加強(qiáng)與相關(guān)部門的工作協(xié)同，形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的合力，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

集中度管理制度下地方中小銀行趁機(jī)搶份額

2020年12月26日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)劃定房地產(chǎn)貸款“兩條紅線”，對(duì)中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

在彼時(shí)的《通知》中，監(jiān)管給地方銀行適度調(diào)整留出了空間，例如，央行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以通知第3檔、第4檔、第5檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

如今，房貸集中度新規(guī)已運(yùn)行半年之久，實(shí)施效果如何?從銀保監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至今年4月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下降，6家國(guó)有大型銀行全部實(shí)現(xiàn)集中度下降，其他各類銀行的集中度總體上也呈現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。

但在大型銀行主動(dòng)調(diào)整信貸投放方向之時(shí)，亦有部分中小銀行趁機(jī)攬客。劉忠瑞介紹稱，一些地方中小銀行利用大型銀行退出的時(shí)機(jī)，爭(zhēng)搶房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)份額，房地產(chǎn)貸款增速較快，房地產(chǎn)貸款集中度有所上升。

針對(duì)造成該現(xiàn)象的原因，光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華分析指出，中小銀行大舉介入房貸市場(chǎng)，需要從供求兩端找原因：首先是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款額度大、信用鎖定期限長(zhǎng)、利率較高、銀行收入穩(wěn)定，抵押品相對(duì)安全，房地產(chǎn)不良率低，銀行房貸風(fēng)控管理成本低;其次是房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和地方財(cái)政中仍發(fā)揮重要作用，市場(chǎng)相信地方政府在必要時(shí)還是會(huì)呵護(hù)樓市;最后是近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境相對(duì)有所收緊，部分杠桿高、經(jīng)營(yíng)能力和現(xiàn)金流弱的中小房企融資需求旺盛。相對(duì)部分中小銀行的資產(chǎn)端業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模相對(duì)大，這就導(dǎo)致短期內(nèi)部分中小銀行房貸集中度上升較快。

“銀保監(jiān)會(huì)高度重視這一問(wèn)題，對(duì)新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，督促這些銀行落實(shí)房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。對(duì)限期整改不到位的，將進(jìn)一步采取更加嚴(yán)厲的監(jiān)管措施。”劉忠瑞說(shuō)道。

經(jīng)營(yíng)貸自查不力將依法從嚴(yán)監(jiān)管

為進(jìn)一步圍堵資金漏洞，遏制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，一場(chǎng)針對(duì)違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的監(jiān)管風(fēng)暴也越刮越猛。今年3月末，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、央行辦公廳印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，通過(guò)加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理等，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)。隨后各地銀保監(jiān)局“重拳”出擊，會(huì)同當(dāng)?shù)刈〗ú块T和央行分支機(jī)構(gòu)，組織開(kāi)展機(jī)構(gòu)自查、非現(xiàn)場(chǎng)篩查、現(xiàn)場(chǎng)檢查等工作，對(duì)經(jīng)營(yíng)貸規(guī)?？偭看?、增長(zhǎng)快的機(jī)構(gòu)重點(diǎn)進(jìn)行核查。

劉忠瑞介紹稱，在排查中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)和個(gè)人挪用經(jīng)營(yíng)貸手段多樣，通過(guò)各種方式規(guī)避監(jiān)管要求。具體表現(xiàn)為，有的拆入資金全款買房后，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款償還買房資金;有的借款人將個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉(zhuǎn)套現(xiàn)，以掩蓋買房的最終目的;有的編造交易背景、虛構(gòu)貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸后資金管理不足。一些中介機(jī)構(gòu)協(xié)助包裝貸款材料、提供過(guò)橋資金，協(xié)助借款人繞過(guò)銀行審批條件，可謂手段多樣，花樣翻新。

北京商報(bào)記者此前在調(diào)查過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)，在北京地區(qū)一些貸款中介依舊打著“一條龍”包通過(guò)的旗號(hào)，為購(gòu)房者“排憂解難”。但購(gòu)房者需要支付居間費(fèi)、墊資費(fèi)、公司費(fèi)、流水費(fèi)等一系列收費(fèi)套路，甚至有中介通過(guò)提供墊資的方式，引導(dǎo)購(gòu)房者進(jìn)行民間借貸。

劉忠瑞指出，下一步，銀保監(jiān)會(huì)將會(huì)同住建部、央行密切關(guān)注政策執(zhí)行效果和排查結(jié)果。對(duì)自查不力被監(jiān)管查實(shí)、故意隱瞞問(wèn)題或發(fā)現(xiàn)問(wèn)題未及時(shí)處理問(wèn)責(zé)的銀行、中介機(jī)構(gòu)，將依法依規(guī)從嚴(yán)采取監(jiān)管措施。對(duì)確認(rèn)挪用經(jīng)營(yíng)貸的借款人，不僅要壓縮授信額度、收回貸款，還將報(bào)送征信系統(tǒng)，提高挪用貸款的違規(guī)成本。同時(shí)，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，完善長(zhǎng)效機(jī)制，將防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作。

在蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金看來(lái)，加大監(jiān)管力度，從商業(yè)銀行微觀授信業(yè)務(wù)的層面加強(qiáng)管控是十分必要的。毫無(wú)疑問(wèn)這種監(jiān)管政策變化是自上而下的，近期更多的銀行開(kāi)展對(duì)企業(yè)資質(zhì)審核和標(biāo)準(zhǔn)提高、貸款用途行為納入征信等業(yè)務(wù)強(qiáng)相關(guān)的具體政策，這種從微觀出發(fā)的監(jiān)管更具剛性，預(yù)計(jì)實(shí)施效果也更好。

陶金進(jìn)一步指出，未來(lái)，除了加強(qiáng)監(jiān)管和處罰力度、提升監(jiān)管能力、編織更細(xì)密的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)外，更多的還是需要依靠銀行業(yè)的監(jiān)管體系，引導(dǎo)每家銀行嚴(yán)格落實(shí)貸前貸中和貸后的賬戶和資金風(fēng)險(xiǎn)管理，并對(duì)銀行違規(guī)行為予以更大力度的處罰，以提高違規(guī)成本。

記者 孟凡霞 宋亦桐