6月28日，凱德集團與中國平安人壽保險簽署合作協(xié)議顯示，向后者出售中國六個來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。北京商報記者了解到，雖然出售了部分股權(quán)，但來福士項目依舊由凱德集團繼續(xù)運營和管理。有分析指出，商業(yè)地產(chǎn)通過運作項目實現(xiàn)價值最大化，通過股權(quán)出售等方式能夠快速為企業(yè)回籠資金。同時，企業(yè)還掌控項目的持續(xù)運營，從而提升實體項目的資本價值。

減持來福士股權(quán)

北京商報記者了解到，本次涉及的項目資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價值為467億元人民幣，中國平安收購其中部分股權(quán)。在一系列交易完成后，凱德在各項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并繼續(xù)負責(zé)項目的運營及資產(chǎn)管理。此交易預(yù)計于2021年三季度完成，將為凱德實現(xiàn)資本回收超過20億新元，約合人民幣96.15億元。

凱德集團首席執(zhí)行官李志勤表示，戰(zhàn)略合作達成之后，凱德依舊繼續(xù)持有這六個來福士項目的股權(quán)，并負責(zé)項目的運營及資產(chǎn)管理。

來福士是凱德旗下綜合體中定位較高的產(chǎn)品線，該品牌自2004年進入中國以來，發(fā)展至今在中國有9座項目，包含上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心等項目。

凱德集團(中國)投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示，來福士投資組合位于門戶城市，與主要交通樞紐緊密連結(jié)，由世界知名建筑設(shè)計師打造。2008-2020年間，交易涉及的六個來福士投資組合所取得的基金管理費率平均約為62個基點。作為能夠提供穩(wěn)定經(jīng)常性收益的成熟資產(chǎn)，該資產(chǎn)組合對一些國內(nèi)資本合作伙伴來說，是一個投資機會。

加大新經(jīng)濟投入

賣掉部分來福士股權(quán)進行變現(xiàn)，凱德將加大新經(jīng)濟資產(chǎn)業(yè)務(wù)。潘子翔表示，此次交易回收的部分資金，將用于重點投資數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟資產(chǎn)，凱德將繼續(xù)深耕中國市場。未來幾年，凱德集團計劃在中國將旗下新經(jīng)濟資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。投資重點涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心，其租戶通常來自新經(jīng)濟領(lǐng)域，享有強勁的基本面和有利的監(jiān)管環(huán)境。

今年4月，凱德集團正式宣布加大投資新經(jīng)濟資產(chǎn)，以36.6億元人民幣收購一個位于上海的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，這是凱德集團在中國的首個數(shù)據(jù)中心項目。據(jù)了解，該數(shù)據(jù)中心由四棟建筑組成，全部建成后總建筑面積可達75000平方米，IT供電容量可達55兆瓦。該園區(qū)目前已經(jīng)投入運營，所服務(wù)的主要客戶包括中國兩家最大的電信運營公司。潘子翔表示，在中國進入數(shù)據(jù)中心市場，讓凱德集團的資產(chǎn)類別更加多元化，同時得以發(fā)展多領(lǐng)域的運營能力。這也符合集團在中國加大新經(jīng)濟資產(chǎn)投資的戰(zhàn)略。

可見，來福士不僅是一座座商業(yè)綜合體，對于資本市場而言，也是基金運作的一個范本。凱德集團目前是“地產(chǎn)+基金”模式，形成了投融管退的完整價值閉環(huán)。項目初期由私募基金負責(zé)開發(fā)和孵化，通過高效運營，不斷提升資產(chǎn)價值和回報率。待項目進入成熟期，再通過集團旗下上市房地產(chǎn)信托或第三方實現(xiàn)退出，在釋放成熟資產(chǎn)價值的同時，將所得資金用于再投資。

重資產(chǎn)運營壓力大

其實，凱德集團業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型早有跡象。在該集團2020年財報中，李志勤指出，2020年凱德繼續(xù)發(fā)展基金管理業(yè)務(wù)，將資金部署到新的經(jīng)濟資產(chǎn)類別中，并借此機會使現(xiàn)有業(yè)務(wù)數(shù)字化、合理化。同時，凱德也將能夠利用新的機會進一步改變現(xiàn)有業(yè)務(wù)。據(jù)悉，該集團在2020財年凈虧損15.74億新元，而2019財年則實現(xiàn)利潤23.15億新元，凈虧損主要歸因于投資物業(yè)的重估以及項目和股權(quán)投資的減值總額24.98億新元。其中，該集團購物中心和住宿業(yè)務(wù)業(yè)績有所下降，新加坡、中國的購物中心和住宿合計收入占凱德集團收入的76.4%。

商業(yè)地產(chǎn)項目大多面臨高投入、投資回收周期長、融資渠道單一等特征。有業(yè)內(nèi)人士表示，很多購物中心或商業(yè)街面臨產(chǎn)權(quán)混亂、管理受限等問題，從而導(dǎo)致項目發(fā)展遇到瓶頸，這往往是由于很多開發(fā)商為了回籠資金，所以把商鋪分散出售。而在很多房產(chǎn)信托基金的帶動下，很多商業(yè)項目只租不售，便可以通過持續(xù)有效的經(jīng)營管理來提升項目的商業(yè)價值。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超表示，此次凱德出售來福士股權(quán)也屬正?，F(xiàn)象。當(dāng)下商業(yè)綜合體市場并不如往前，重資產(chǎn)運營的壓力太大，市場出現(xiàn)下滑現(xiàn)象，所以通過這種方式才能夠變現(xiàn)。同時，如果長久以往的重資產(chǎn)運營，還會導(dǎo)致整體市場回報率越來越低的可能。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為，凱德作為商用物業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)，它的商業(yè)模式和盈利模式?jīng)Q定了在持有和運營一段時間之后，必然會將已升值的資產(chǎn)以各種方式套現(xiàn)，來實現(xiàn)盈利的落袋為安與保持資產(chǎn)流動性。另外，保持資產(chǎn)組合的動態(tài)調(diào)整而買賣資產(chǎn)包中的部分物業(yè)，也是保證資產(chǎn)安全和盈利最大化的必然之舉。

“至于買賣物業(yè)的方式，也就只是個手段問題。”柏文喜表示，比如此次出售來福士資產(chǎn)就是通過出讓股權(quán)的方式給中國平安，另外一個常用的方式就是直接買賣具體的物業(yè)標(biāo)的本身。凱德此次向中國平安出售來福士股權(quán)，除了旨在將股權(quán)溢價獲利變現(xiàn)以取得非經(jīng)常性收益之外，還可以收回較大規(guī)模的現(xiàn)金來改善自身的流動性，從而推動公司基本面的改善與市值的提升。(趙述評 劉卓瀾)