2019年一季度，清遠市積極推進房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標，因城施策、分類指導，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持高速增長,銷售市場結束2018年下跌走勢，商品房銷售面積略有增長。

一、運行的主要特點

(一）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高速增長

一季度，清遠房地產(chǎn)開發(fā)完成投資100.80億元，在去年同期大幅增長59.2%的基礎上繼續(xù)保持平穩(wěn)的良好勢頭，同比增長27.9%，比全社會固定資產(chǎn)投資增幅高14.8個百分點。(見圖1)

圖1 2019年一季度清遠市房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢

按構成分，建筑工程仍然是開發(fā)投資增長的主要拉動力。一季度，清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資中建筑工程76.39億元，同比增長20.3%，增幅同比回落46.8個百分點;安裝工程完成投資4.19億元，同比下降38.9%，降幅同比擴大38.9個百分點;設備工器具購置0.55億元，同比增長58.8%，增幅同比提高62.2個百分點;其他費用19.66億元，同比增長143%，增幅同比提高52.4個百分點，其中土地購置費12.08億元，同比增長450.7%，增幅同比提高356.6個百分點，對房地產(chǎn)開發(fā)投資的拉動率由上年的2.1%提高到9.9%。

按工程用途分，商品住宅開發(fā)投資增幅明顯。一季度，清遠市房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資80.69億元，同比增長29%，增幅同比回落38.4個百分點;辦公樓完成投資0.18億元，同比下降78.8%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資9.08億元，同比下降3.3%;其他投資10.85億元，同比增長79.9%。(見表1)

表1 2019年一季度清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

按區(qū)域分，一季度，清遠各縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資呈現(xiàn)“七正一負” 的態(tài)勢，其中佛岡縣、清新區(qū)、英德市分別完成投資增速位列全市前三名，分別為122.8%、68.7%和35.4%;連山縣完成投資0.27億元，同比下降27%為唯一負增長的縣。(見表2)

表2 2019年一季度房地產(chǎn)開發(fā)完成投資情況表

(二)一季度，清遠商品房銷售面積133.17萬平方米，同比增長2.5%，結束2018年全年增速下跌的走勢，增幅同比提高43.1個百分點;銷售額105.74億元，同比增長5.1%，增幅同比提高19.3個百分點。其中，商品住宅銷售面積120.47萬平方米，同比增長3.5%，增幅同比提高47.1個百分點;銷售額96.56億元，同比增長5.9%，增幅同比提高22.4個百分點。(見圖2)

圖2 2019年一季度清遠商品房銷售增長情況

分區(qū)域看，南部縣區(qū)商品房銷售面積增速從負轉正，北部縣區(qū)下降幅度較大。一季度，南部縣區(qū)商品房銷售面積同比增長6.2%，增幅同比提高51.5個百分點，北部縣區(qū)商品房銷售面積同比下降17.8%，降幅同比回落29.8個百分點。

表3 2019年一季度各縣區(qū)商品房銷售情況

一季度，清遠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金相對充足，實際到位資金204.57億元，同比增長37.2%，增幅同比提高73.5個百分點。其中國內(nèi)貸款45.29億元，同比增長107%;自籌資金52.06億元，同比增長68.5%;其他資金來源107.22億元，同比增長11.3%;其他資金來源中的定金及預收款61.95億元，同比增長8.2%;個人按揭貸款43.41億元，同比增長15.9%;其他到位資金1.86億元，增長13.6%。開發(fā)企業(yè)的貸款資金增長速度較快，但資金的主要來源還是以自籌資金和銷售回籠資金(定金及預收款、個人按揭貸款)為主，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營壓力得到一定的緩解。

二、需關注的問題

（一）商品房銷售面積增速轉正，發(fā)展后勁值得關注。

一季度，清遠商品房銷售面積同比增速2.5%是在去年同期大幅下降40.6%的基礎上取得的。商品房銷售市場的趨緩，很大程度上會影響市民的購買熱情，加重觀望情緒。如何促進商品房成交量活躍起來，值得有關部門關注重視。

(二）非住宅商品房庫存消耗壓力大

目前清遠商品房庫存的的壓力不大，但非商品住宅庫存消化形勢嚴峻。2019年一季度，清遠商品房待售面積394萬平方米，同比下降1.7%，其中商品住宅待售面積171. 92萬平方米，同比下降19.7%;非住宅待售面積222.09萬平方米(占全市商品房待售面積比重達56.4%)，同比增長19.0%;商業(yè)營業(yè)用房待售面積86.56萬平方米，同比增長14.3%，商業(yè)營業(yè)用房待售1-3年的面積為53萬平方米，同比增長6.2%，待售3年以上的面積為8.18萬平方米，同比增長26.5%。受電商等新型網(wǎng)絡銷售形式的影響和沖擊實體店運營越來越困難，導致商業(yè)營業(yè)用房的銷售不景氣。

（三）房地產(chǎn)市場的新變化

隨著社會的發(fā)展，人民生活水平和質(zhì)量的不斷提高，無論是精神或物質(zhì)的需求也跟著不斷提高，需求也隨之變得多樣化。房地產(chǎn)企業(yè)也根據(jù)人民的需求推出新的產(chǎn)品，如適合旅游度假出租一體化的旅游地產(chǎn)項目，為企業(yè)量身定做集約化的工業(yè)廠房的工業(yè)地產(chǎn)項目。這些新興的房地產(chǎn)項目如何進行有效的監(jiān)管引導其健康發(fā)展是值得相關部門引起關注。

三、對上半年房地產(chǎn)市場走勢預判

2019年1月召開的中央經(jīng)濟工作會議繼續(xù)堅守“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，要求構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，避免房地產(chǎn)市場大起大落,有利于經(jīng)濟運行的平穩(wěn)。

一季度，清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)運行，銷售市場活躍度不高，但到位資金較為充足，將提振房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，預計2019年上半年清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持正增長但增速會出現(xiàn)較大的回落。銷售市場方面，雖然一季度銷售市場有所好轉，但無論是政策導向還是市場基本面，商品房銷售新一輪上漲的可能性不大。但隨著剛性需求的逐步恢復，以及上年同期低基數(shù)，預計上半年清遠商品房銷售面積與去年同期相比波動不大。