以追求“質量、效益、規(guī)模”均衡發(fā)展的招商蛇口(001979.SZ)，仍未解決“增收不增利”的問題。

2月23日晚間，招商蛇口發(fā)布2020年度業(yè)績快報顯示：報告期內(nèi)，公司營業(yè)總收入1296.2億元，同比增加32.71%;利潤總額241.09億元，同比減少7.71%;歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比減少23.58%。

在二級市場上，自從2015年完成重大無先例重組之后，招商蛇口的股價常年低迷。截至2月24日收盤，該公司股價12.61元，市值跌破千億至999億元。

為提振股價，重振市值，招商蛇口2020年曾一度有望引入平安作為戰(zhàn)略投資者，但“聯(lián)姻”最終宣告失敗。近日其與深圳市國有免稅商品(集團)有限公司簽訂深化合作意向書推動郵輪免稅等業(yè)務。

長江商報記者注意到，招商蛇口近兩年尤其是去年拿地節(jié)奏加快，去年7月至今的7個月拿地金額已超過百億元，重新回歸一梯隊的意圖明顯。

業(yè)績增收不增利出售資產(chǎn)“回血”

近年來，招商蛇口業(yè)績增速逐步放緩，根據(jù)年報披露的數(shù)據(jù)，2017年-2019年，營業(yè)收入分別為759.38億元、882.78億元、976.72億元，增速分別為19.45%、16.25%、10.64，凈利潤分別為126.56億元、152.40億元、160.33億元，增速分別為32.08%、20.42%、5.20%。增速均逐年下跌。

數(shù)據(jù)顯示，2020上半年，招商蛇口歸母凈利潤僅9.1億元，同比大降81.4%，扣非后歸母凈利潤同比降幅84.7%。2020年全年，招商蛇口營業(yè)總收入1296.21億元，同比增長32.71%;營業(yè)利潤240.8億元，同比下降8.51%;利潤總額241.09億元，同比下降7.71%;歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比下降23.58%;基本每股收益1.46元，同比下降26.63%。

關于利潤、歸母凈利下滑的原因，招商蛇口稱，報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結轉收入規(guī)模相應增長。但受房地產(chǎn)業(yè)務結轉產(chǎn)品類型不同的影響，房地產(chǎn)業(yè)務結轉毛利率較上年同期有所下降。

歸母凈利潤出現(xiàn)大幅下滑更重要的原因是，招商蛇口進行了大額的計提減值準備。招商蛇口表示，公司按照市場參考價格對截至2020年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進行了減值測試。根據(jù)減值測試結果，計提存貨跌價準備及重大風險類別應收款項信用損失準備等減值準備31.01億元，同比增加9.7億元;減少公司2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤21.84億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加7.50億元。

過去一年間，招商蛇口在股權方面動作不斷，與中國平安的“聯(lián)姻”宣告失敗。去年6月8日，招商蛇口發(fā)布資產(chǎn)重組預案，擬向中國平安旗下的平安人壽非公開發(fā)行新股。9月13日，中國平安公告，由于目前資本市場環(huán)境的變化，經(jīng)平安資管與招商蛇口友好協(xié)商，雙方同意終止本次關聯(lián)交易。平安資管與招商蛇口互不承擔違約責任。值得注意的是，披露交易定價的近60天，招商蛇口市值縮水近270億元。

與平安“黯然分手”的招商蛇口又進行一系列動作，9月13日，招商蛇口旗下招商廣州擬將其開發(fā)的位于廣州市番禺區(qū)的一棟辦公樓及酒店整體出售給仁和養(yǎng)投，交易金額為人民幣5.27億元。

9月15日，招商蛇口對外披露，出讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司100%股權、出讓其間接控股的明華(蛇口)海員服務公司100%股權。9月23日，北交所披露信息顯示，招商蛇口將以底價6.07億元轉讓深圳樂藝置業(yè)49%股權。公開資料顯示，標的公司的核心資產(chǎn)是位于深圳蛇口太子灣片區(qū)DY01-04商業(yè)地塊，該土地面積5089.98平方米，計容建筑面積2.3萬平方米。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅去年下半年至今，招商蛇口在公開市場上，通過增資和股權轉讓方式為長沙懿德、蘇州招融致新、深圳樂藝置業(yè)等13家項目公司引入合作方，涉及轉讓/募資金額就超過115億元。對于上述做法，招商蛇口曾表示，系為了“協(xié)調集團內(nèi)部優(yōu)勢資源”、“優(yōu)化公司資源配置”、“加速公司資金回籠”。

投百億拿地擴規(guī)模

出售資產(chǎn)的同時，招商蛇口在土地市場上高歌猛進，在全國多地“制造地王”。

去年6月15日，招商蛇口歷經(jīng)796輪競價大戰(zhàn)，以超過138%的溢價率搶下江蘇徐州一幅住宅地塊;7月，招商蛇口以81809元一平的樓面成交價，總價44億拍得位于此次成交土地西南側的一塊地。這一樓面單價創(chuàng)造了上海虹口區(qū)當時的新紀錄。

半年后，招商蛇口在上海虹口又拿下一塊高價地。2月9日，招商蛇口以56.66億元的總價競得上海新單價“地王”——位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊。

在城市布局上，去年以來，招商蛇口明顯加快了一線城市，尤其是上海的拓展和布局，拿地勢頭兇猛。從2020年半年報可以看到，報告期內(nèi)招商蛇口在上海市的項目有上海海德花園、上?；▓@城等共22個項目;此前2019年年報對應的數(shù)據(jù)為18個項目，半年時間內(nèi)在滬增加了4個在建項目。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度單季新增土儲485萬平方、拿地銷售面積比150%，較上半年拿地力度加大。前三季度累計新增項目62個，新增土儲1145萬平方，同比增長37.8%，拿地銷售面積比139.4%。

斥巨資拿地后，招商蛇口的現(xiàn)金流壓力曾一度備受業(yè)內(nèi)關注。去年中期業(yè)績招商蛇口的現(xiàn)金短債比為0.97倍，踩中“三條紅線”其中一條，屬于“黃檔”房企。2020上半年，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額從上年的凈流入60.63億元，下降至今年的凈流出30億元，公司凈資產(chǎn)同比減少了10.14%。毛利率僅為23.85%，較去年同期的37.88%大幅滑坡。

不過，隨著銷售提速，截至三季度末現(xiàn)金流逐步改善，招商蛇口在手現(xiàn)金724.5億，較中期末增加76.13億元，現(xiàn)金短債比1.02。同期，招商蛇口剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為46.25%，凈負債率為36.83%。以截至三季度末的財務數(shù)據(jù)來看，招商蛇口“三條紅線”均全部達標。(記者 趙潔)