由“萬通六君子”之一易小迪創(chuàng)建的陽光100，由于錯失多個發(fā)展紅利期，銷售規(guī)模始終徘徊在百億元，從曾經(jīng)的準一線房企逐漸淪為中小開發(fā)商。

陽光100中國控股有限公司(下稱“陽光100”，02608.HK)日前公布的年度業(yè)績報告顯示，2020年全年，陽光100營業(yè)收入人民幣57.59億元，同比減少30.5%，毛利潤人民幣15.29億元，同比下降27.2%。

在融資新規(guī)愈加趨嚴的情況下，陽光100“三條紅線”全部踩中。數(shù)據(jù)顯示，陽光100扣除合同負債后的資產(chǎn)負債率為76.19%，凈負債率高達187%，而現(xiàn)金短債比僅為0.24。

陽光100發(fā)展掉隊，一大原因在于踩空市場紅利周期，公司上市后轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)務，開發(fā)商業(yè)項目又接連失利，又遭遇非住宅項目去化難。

截至2020年末，該公司商用物業(yè)及車庫的合約銷售金額為28.95億元，遠沒有完成占比50%的銷售任務。而且，其非住宅產(chǎn)品庫存或達95億元，按照2020年銷售情況，去化時間或達3年。

錯失發(fā)展機遇規(guī)模增速緩慢

企業(yè)的發(fā)展往往受到創(chuàng)始人性格的影響。

“萬通六君子”中最謹慎老實的易小迪創(chuàng)建的陽光100，在2004年-2008年，連續(xù)五年登上“百強房企TOP10”，風光無限，是絕對的一線房企種子選手。

然而，由于近年來發(fā)展錯失招拍掛、城鎮(zhèn)化、棚改貨幣化等多個市場紅利期，尤其是2014年向商業(yè)地產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)型失敗，陽光100已從曾經(jīng)一線房企“種子選手”逐漸淪為中小開發(fā)商。

耗時7年，陽光100在2014年登陸港交所，2013年的招股書顯示，彼時其全年銷售額為53.53億元。經(jīng)過多年發(fā)展，陽光100的規(guī)模始終徘徊在百億元。2017年至2020年，其合約銷售金額(含輕資產(chǎn)運營項目)分別為106.08億元、120.96億元、103.38億元、105.30億元。

盈利下滑明顯，業(yè)績顯示，2020年，陽光100的收入與毛利潤分別為57.60億元、15.30億元，同比減少30.5%和27.2%;年度溢利為12.84億元，同比減少60.1%。

此前，該公司就已經(jīng)公告稱，由于出售收益確認減少以及疫情影響，投資物業(yè)的估值收益減少以及交房滯后導致確認收入減少，故年度溢利將減少超過50%。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認為，陽光100營收利潤等財務指標出現(xiàn)下降，說明企業(yè)的經(jīng)營存在壓力，這兩年轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)理念很好，但盈利空間有限，也遇到一些沖擊，要反思整個企業(yè)的戰(zhàn)略路線。

轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)遇阻

踩空市場紅利周期掉隊行業(yè)，上市后轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)務，陽光100的開發(fā)商業(yè)項目又接連失利。

上市后，陽光100在街區(qū)商業(yè)項目上發(fā)力，形成街區(qū)商業(yè)綜合體、喜馬拉雅、阿爾勒小鎮(zhèn)三個產(chǎn)品系列。

2017年，該公司曾表示，非住宅產(chǎn)品有著較大的市場容量，此領域尚無壟斷性企業(yè)品牌，故欲發(fā)展非住宅產(chǎn)品項目。不過，從合約銷售金額來看，2017年至2019年，其非住宅類產(chǎn)品實現(xiàn)合約銷售分別為26.70億元、36.04億元、51.34億元，直到2019年，其非住宅類產(chǎn)品的合約銷售占比才提升至50%左右。

2020年是陽光100業(yè)務大力轉(zhuǎn)型的一年。這一年喜馬拉雅公寓及商業(yè)街項目有新項目面市，但卻遭遇疫情沖擊，產(chǎn)品銷售受到很大的挑戰(zhàn)與困難。截至2020年年底，產(chǎn)品庫存達190億元，其中超過50%為非住宅產(chǎn)品。

截至2020年末，該公司商用物業(yè)及車庫的合約銷售金額為28.95億元，遠沒有完成占比50%的銷售任務。而且，其非住宅產(chǎn)品庫存或達95億元，按照2020年銷售情況，去化時間或達3年。

為應對去庫存難題，陽光100董事會主席易小迪在年報中提到，公司將加大促銷力度，將現(xiàn)有庫存產(chǎn)品更快變現(xiàn)，同時加大一級土地出讓，并在適當時候轉(zhuǎn)讓成熟項目，減輕負擔。

公告披露，截至2020年末陽光100土地儲備總建筑面積約為10.5百萬平方米。隨著長三角土地升溫，陽光100在溫州儲備的一級開發(fā)項目趨于成熟，價值會逐步釋放。同時京沈高鐵通車后，陽光100在興隆縣儲備的萬畝土地以及在承德、桂林、麗江等地儲備的大量文旅用地也將在疫情放緩后逐漸進入市場。報告稱，“這些都將是陽光100在2021年走出低谷，打一個翻身仗的基礎。”

凈負債率高達187%

非住宅產(chǎn)品開發(fā)周期遠長于住宅產(chǎn)品，沒有高周轉(zhuǎn)加碼和融資能力，很容易陷入流動性危機，導致公司負債高企。2015年至2018年，公司資產(chǎn)負債率均在80%以上。

截至2020年12月31日，陽光100的合同負債為98.41億元，總資產(chǎn)、總負債分別約為511.17億元、389.47億元。

在融資新規(guī)愈加趨嚴的情況下，陽光100“三條紅線”全部踩中。數(shù)據(jù)顯示，陽光100扣除合同負債后的資產(chǎn)負債率為76.19%，凈負債率高達187%，而現(xiàn)金短債比僅為0.24。

嚴躍進認為，這兩年的三道紅線政策，使得企業(yè)的財務數(shù)據(jù)更謹慎，凈負債率等指標過高，對企業(yè)后續(xù)融資和發(fā)展還是會產(chǎn)生很大影響。

2020年4月，國際評級機構惠譽將陽光100的長期外幣發(fā)行人違約評級，從“CCC+”下調(diào)至“CCC-”。在惠譽評級的定義中，CCC意味著為較大的信用風險。

為應對債務壓力，陽光100稱，一方面加大促銷力度，確保全年合約銷售過百億，另一方面迅速調(diào)整，加大原有住宅項目的開發(fā)力度，尤其是溫州、興隆、武漢、西安等地住宅項目開發(fā)力度。同時公司進行多方面合作融資，順利度過2020年還款高峰。

雪上加霜的是，陽光100的融資成本逐步走高。相關公告顯示，其于2021年1月29日發(fā)行的于2023年到期的1.2億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為12.0%。相對其2020年、2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率已有走高趨勢。

此外，2020年，陽光100應收賬款及應收票據(jù)為8.78億元，同比減少5.58%。按照賬齡，6個月內(nèi)的約為0.37億元，6個月至1年約為0.13億元，1年以上為8.29億元。

為緩解流動性壓力，陽光100出售資產(chǎn)股權回籠資金。2020年，陽光100曾與融創(chuàng)、佳兆業(yè)等就數(shù)個住宅項目的轉(zhuǎn)讓達成協(xié)議，并因此獲得大量出售收益。