繼首批公募REITs在年內(nèi)成立并上市后，第二批產(chǎn)品也要來(lái)了。據(jù)悉，華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華夏越秀高速REIT”)、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT”)將在11月29日至11月30日發(fā)行，募集規(guī)模合計(jì)超50億元。在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，由于公募REITs產(chǎn)品具有其獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)特征，因此可能會(huì)受到部分資金的追捧，第二批產(chǎn)品“一日售罄”的概率較大。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，在北交所擴(kuò)容、新股打新以及市場(chǎng)環(huán)境降溫等因素影響下，投資者對(duì)公募REITs的申購(gòu)熱情可能會(huì)有所降溫。

新品募集上限超50億元

第二批公募REITs即將開(kāi)賣(mài)。據(jù)公開(kāi)資料顯示，華夏越秀高速REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT將在11月29日至11月30日發(fā)售，募集份額分別為3億份、9億份。

具體來(lái)看，華夏越秀高速REIT的標(biāo)的資產(chǎn)是漢孝高速，其是福銀高速(G70)的重要組成部分，同時(shí)連通京港澳高速(G4)和滬蓉高速(G42)，也是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)。而建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的標(biāo)的資產(chǎn)為北京中關(guān)村軟件園內(nèi)的三棟物業(yè)，該基金標(biāo)的資產(chǎn)所涉及的三棟樓建筑面積合計(jì)達(dá)16.68萬(wàn)平方米，資產(chǎn)估值達(dá)30.73億元，投資者通過(guò)投資該產(chǎn)品持有三棟物業(yè)的所有權(quán)。

據(jù)了解，上述產(chǎn)品的運(yùn)作方式均為契約型封閉式。其中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的存續(xù)期為自基金合同生效之日起45年;而華夏越秀高速REIT存續(xù)期限為自基金合同生效之日起50年。但相關(guān)基金管理人均表示，產(chǎn)品成立后會(huì)上市交易，有現(xiàn)金流需求的投資者可以通過(guò)場(chǎng)內(nèi)買(mǎi)賣(mài)實(shí)現(xiàn)退出。

費(fèi)用方面，華夏越秀高速REIT對(duì)于50萬(wàn)元以下的認(rèn)購(gòu)金額，收取0.6%的認(rèn)購(gòu)費(fèi)率，對(duì)50萬(wàn)元(含)至500萬(wàn)元之間的認(rèn)購(gòu)金額，則收取0.2%至0.4%不等的認(rèn)購(gòu)費(fèi)率;建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT則對(duì)小于100萬(wàn)元的認(rèn)購(gòu)金額均收取0.6%的認(rèn)購(gòu)費(fèi)率，對(duì)100萬(wàn)元(含)至500萬(wàn)元之間的，同樣收取0.2%至0.4%的認(rèn)購(gòu)費(fèi)。但對(duì)于認(rèn)購(gòu)金額大于500萬(wàn)元(含)的，上述兩只產(chǎn)品均收取1000元/筆的認(rèn)購(gòu)費(fèi)。

在產(chǎn)品“掌舵人”方面，各家機(jī)構(gòu)也安排了多位經(jīng)驗(yàn)豐富的精英上陣。其中，華夏越秀高速REIT的擬任基金經(jīng)理馬兆良、林偉鑫、孫少鵬均具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。建信基金也表示，為上述產(chǎn)品組建了包括張湜、史宏艷、李元利三位擬任基金經(jīng)理在內(nèi)的近十人公募REITs管理團(tuán)隊(duì)。

另外，據(jù)份額發(fā)售公告顯示，上述兩只產(chǎn)品此次發(fā)售均由戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售三個(gè)部分組成。其中，針對(duì)公眾投資者發(fā)售部分，華夏基金表示，若公眾投資者在募集期內(nèi)有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額總額超過(guò)公眾投資者的募集上限，實(shí)行末日比例配售;建信基金則表示將采取全程比例確認(rèn)的方式對(duì)公眾投資者認(rèn)購(gòu)進(jìn)行比例配售。

此前，上述兩只產(chǎn)品也在獲批后進(jìn)行詢(xún)價(jià)，并在11月19日完成詢(xún)價(jià)工作。最終，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的認(rèn)購(gòu)價(jià)格確定為3.2元/份;華夏越秀高速REIT的認(rèn)購(gòu)價(jià)格則為7.1元/份。結(jié)合前述募集份額上限來(lái)看，上述兩只產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的募集規(guī)模分別為28.8億元、21.3億元，合計(jì)為50.1億元。

建信基金公募REITs團(tuán)隊(duì)表示，目前，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)已從“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”，資產(chǎn)端形成了大量存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，如何盤(pán)活存量資產(chǎn)成為重要問(wèn)題。而公募REITs是非常好的資產(chǎn)融資載體，可以讓不動(dòng)產(chǎn)真正流動(dòng)起來(lái)，且能夠起到對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值重估、管理效率提高與企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)改善等多方面的積極作用。

首批產(chǎn)品最高漲幅超27%

據(jù)華夏基金介紹，截至2021年6月，我國(guó)基建投資累計(jì)額達(dá)到170.7萬(wàn)億元，為REITs提供了豐富的底層投資資產(chǎn)。從增量市場(chǎng)來(lái)看，經(jīng)過(guò)多年快速建設(shè)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施條件得到了明顯改善。同時(shí)，5G建設(shè)、數(shù)據(jù)中心等新基建領(lǐng)域正在發(fā)力，未來(lái)我國(guó)新老基建都具備較大的發(fā)展空間。

回顧此前，在2020年4月，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)也明確將九大類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)納入試點(diǎn)范圍，其中包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房，以及其他基礎(chǔ)設(shè)施。

值得一提的是，首批9只公募REITs產(chǎn)品也在今年5月獲批，相關(guān)產(chǎn)品涉及的投資標(biāo)的包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)、交通等多方面。目前，距離首批產(chǎn)品在今年6月相繼成立并上市后，已有近半年的時(shí)間。

部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)首批公募REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)評(píng)價(jià)也較高。IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜，以及百嘉基金董事、擬任副總經(jīng)理王群航均向北京商報(bào)記者表示，結(jié)合首批9只公募REITs產(chǎn)品的發(fā)展情況來(lái)看，大部分產(chǎn)品截至目前的表現(xiàn)良好。

據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示，截至11月28日，首批9只公募REITs基金中，有8只產(chǎn)品自上市以來(lái)的收益率均為正。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT及中航首鋼綠能REIT的漲幅已超27%，分別為27.68%、27.22%;但也有平安廣州廣河REIT上市至今的漲幅為負(fù)，為-0.35%。

另外6只產(chǎn)品的漲幅情況也高低不一，但總體在10%-20%左右。具體來(lái)看，截至11月28日，紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT自上市以來(lái)的收益率分別達(dá)23.04%、21.57%;華安張江光大REIT、浙商滬杭甬REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的收益率依次分別為17.32%、13.81%、13.29%;而東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的收益率則為9.97%。

對(duì)于個(gè)別產(chǎn)品上市至今的收益率仍為負(fù)的原因，財(cái)經(jīng)評(píng)論員郭施亮分析道，“首批REITs因具有賺錢(qián)效應(yīng)與較高市場(chǎng)關(guān)注度，獲得了炒作溢價(jià)，但隨后市場(chǎng)逐步回歸理性，降溫效應(yīng)下會(huì)引起市場(chǎng)資金的拋售，從而壓縮公募REITs產(chǎn)品的溢價(jià)空間”。

正如郭施亮所說(shuō)，首批9只公募REITs產(chǎn)品在發(fā)售時(shí)確實(shí)受到投資者的火熱追捧，并全部“一日售罄”。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，首批9只公募REITs產(chǎn)品在發(fā)售當(dāng)天累計(jì)“吸金”超過(guò)314億元。那么，第二批公募REITs是否也會(huì)一日售罄，重現(xiàn)首批產(chǎn)品的光輝時(shí)刻?

第二批公募REITs能否一日售罄

部分業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者表示，看好第二批公募REITs產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況，并預(yù)估這類(lèi)產(chǎn)品大概率會(huì)一日售罄。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為這類(lèi)產(chǎn)品的吸引力有限。

柏文喜認(rèn)為，由于目前優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的比較少，而公募REITs在收益水平、流動(dòng)性與安全性的匹配方面比較適中，是投資組合中平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益的最重要投資品種之一，相對(duì)來(lái)說(shuō)受市場(chǎng)歡迎程度較高，加上目前公募REITs發(fā)行的數(shù)量與規(guī)模比較小，所以一日售罄的概率會(huì)比較大。

同時(shí)，王群航以及前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍此前接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)也提到，鑒于公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)特征可能符合部分投資者需求，因此也可能受到部分資金的追捧，較大可能“一日售罄”。

郭施亮則向北京商報(bào)記者表示，在北交所擴(kuò)容、新股打新以及市場(chǎng)環(huán)境降溫等因素影響下，投資者對(duì)于公募REITs的申購(gòu)熱情可能會(huì)有所降溫。但從資產(chǎn)配置的角度出發(fā)，公募REITs趨向于穩(wěn)健、相對(duì)安全，對(duì)長(zhǎng)線資金具有一定的吸引力，但對(duì)短期投機(jī)資金而言，吸引力不大。但他也提到，基建類(lèi)REITs等確定性較高，且具有持續(xù)高分紅能力的公募REITs產(chǎn)品可能會(huì)具有較大的吸引力。

但要注意的是，公募REITs作為一類(lèi)新型產(chǎn)品，在滿足部分投資者需求的同時(shí)，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如華夏越秀高速REIT份額發(fā)售公告中就指出，該產(chǎn)品可能存在基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素。其中，在與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)方面，還可能存在政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)履職風(fēng)險(xiǎn)等潛在風(fēng)險(xiǎn)。

此外，柏文喜也提醒道，“從投資人群來(lái)看，公募REITs主要針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)偏好較低、追求相對(duì)穩(wěn)定和適中收益的投資者。但建議投資者在投資這類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，注意底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)明晰性、收益穩(wěn)定性以及可供分配的凈現(xiàn)金流的可歸集性、產(chǎn)品的流動(dòng)性等風(fēng)險(xiǎn)”。

雖然公募REITs產(chǎn)品存在一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，但業(yè)內(nèi)人士仍對(duì)該類(lèi)產(chǎn)品的未來(lái)發(fā)展空間表示看好，且認(rèn)為其未來(lái)體量有望達(dá)萬(wàn)億元。

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部公募REITs業(yè)務(wù)總負(fù)責(zé)人、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT擬任基金經(jīng)理張湜認(rèn)為，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)蓄力已久，未來(lái)將是一條萬(wàn)億級(jí)別的賽道。近年來(lái)，我國(guó)圍繞打通投融資渠道、解決租賃住房融資、盤(pán)活存量資產(chǎn)等主題的政策密集出臺(tái)，REITs的發(fā)展受到社會(huì)各界的期待。若參考美國(guó)、日本等成熟REITs市場(chǎng)規(guī)模約占GDP總量5%-15%的比例測(cè)算，我國(guó)2020年GDP總量為101.6萬(wàn)億元，未來(lái)中國(guó)公募REITs體量有望達(dá)到4萬(wàn)億-12萬(wàn)億元，長(zhǎng)期發(fā)展前景值得看好。(記者 劉宇陽(yáng) 李海媛)