根據(jù)中新經(jīng)緯等媒體報(bào)道，從中農(nóng)工建山東省菏澤市相關(guān)營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處獲悉，四大銀行下調(diào)了該市“無房無貸”購房者個(gè)人住房貸款首付款比例，從之前最低 30%，降至最低 20%。

受消息面利好影響，今日房地產(chǎn)開發(fā)板塊持續(xù)走強(qiáng)，泰禾集團(tuán)、黑牡丹漲停，金科股份、招商蛇口跟漲。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)文章指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)融資的市場預(yù)期正在穩(wěn)步改善。房地產(chǎn)行業(yè)景氣度是否真的見底回升？估值修復(fù)行情能持續(xù)多久？本文將重點(diǎn)分析以上問題。

房地產(chǎn)行業(yè)需求端仍處“多事之秋”

百強(qiáng)房企銷情承接去年頹勢。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企 2022 年 1 月，全口徑銷售總額約 5,849 億元，同比下跌 40.7%。權(quán)益銷售總額約 4,106 億元，同比下跌 42.2%。房企月度銷售情況承接去年的頹勢，自 2021 下半年起反復(fù)向下，雖然今年春節(jié)較早會(huì)對(duì)一月銷售造成一定影響，但百強(qiáng)銷售同比下跌超過四成是近十?dāng)?shù)年的首次，即使是受疫情影響的 2020 年，整體銷售跌幅亦只有 35%，百強(qiáng)權(quán)益銷售下降幅度只有 16%。百強(qiáng)房企操盤銷售金額 5,251 億元，同比下跌 39.7%。操盤銷售金額排名首 50 位且增速保持正增長的有仁恒置地、華發(fā)(600325.SH)、中鐵建(1186.HK)及建業(yè)(832.HK)等，大部份主流房企均錄得負(fù)增長。

成交活躍度仍然疲弱。全國 30 大中城市的商品房成交套數(shù)及面積在一月份約108,719 套及 1223 萬平米，平均每周約 28000 套及 314 萬平米，同比下跌幅度分別為 27.7%及 23.7%，成交仍然疲弱。主要城市二手房成交數(shù)字均出現(xiàn)不同程度的下跌，深圳、杭州、南京、成都及北京的成交面積分別同比下降 75%、58%、45%、56%及 28%。一月全國地產(chǎn)成交行情不佳，說明當(dāng)前各大城市的樓市仍在降溫，雖然近期信貸政策總體有所放松，但要傳遞到購房領(lǐng)域仍然需要時(shí)間。業(yè)績預(yù)期受壓。

A 股公司陸續(xù)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，綜合已發(fā)預(yù)告的 60 家房企中，2021年首次出現(xiàn)虧損的房企達(dá)到 22 家，其中包括華夏幸福(600340.SH)及藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)等。此外，凈利潤預(yù)減的房企有 18 家，其中包括保利發(fā)展(600048.SH)、綠地控股(600606.SH)及華僑城(000069.SZ)等。地產(chǎn)資金鏈緊張的環(huán)境下，房企為了加快去化而減價(jià)促銷，使結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有所下降，同時(shí)亦對(duì)現(xiàn)有庫存作出計(jì)提減值，導(dǎo)致業(yè)績有所下降。預(yù)期港股地產(chǎn)公司業(yè)績同樣受壓。

由此來看，房地產(chǎn)行業(yè)從實(shí)際數(shù)據(jù)來看仍未看見反轉(zhuǎn)的信號(hào)，正如萬科A管理人前幾日所言房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“黑鐵時(shí)代”，何時(shí)景氣度反轉(zhuǎn)還待進(jìn)一步觀察。

“剩者為王”，多數(shù)券商看好房地產(chǎn)龍頭國企

中信證券認(rèn)為，按揭貸款額度和利率是關(guān)鍵性變量，地方層面的需求側(cè)托底政策也有望持續(xù)出臺(tái)。我們預(yù)計(jì)，3 月之后房地產(chǎn)景氣有望見底回升，而結(jié)構(gòu)演變趨勢則會(huì)繼續(xù)。我們繼續(xù)推薦中高信用地產(chǎn)企業(yè)，推薦保利發(fā)展，萬科 A(萬科企業(yè))，龍湖集團(tuán)，華潤置地，招商蛇口，金地集團(tuán)，濱江集團(tuán)等公司，并看好貝殼的投資機(jī)會(huì)。

東方證券認(rèn)為在基本面和政策的這個(gè)組合下，我們短期重點(diǎn)看好財(cái)務(wù)安全的房企的估值修復(fù)。我們看好業(yè)績穩(wěn)健的一線龍頭，推薦保利地產(chǎn)(600048)、萬科 A(000002) ；與業(yè)績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(tuán)(600383)、龍湖集團(tuán)(00960)。同時(shí)我們看好迅速成長且消費(fèi)屬性較強(qiáng)的物管和商管行業(yè)，推薦碧桂園服務(wù)(06098)、保利物業(yè)(06049)、招商積余(001914)、新大正(002968)、融創(chuàng)服務(wù)(01516)、星盛商業(yè)(06668)。

國泰君安與多數(shù)券商觀點(diǎn)相反。部分央國企因可持續(xù)經(jīng)營假設(shè)帶來的估值修復(fù)已基本兌現(xiàn)。隨著2022 年初政策放松，第二批央企和可以“活下來”的優(yōu)質(zhì)民企同樣開始迎來估值修復(fù)，空間至少 20%。以 EVA 模型看，地產(chǎn)股的低估值來源于對(duì)遠(yuǎn)期價(jià)值毀滅的擔(dān)憂。經(jīng)過近半年時(shí)間的調(diào)整，政策環(huán)境偏緊的情況下，央國企在永續(xù)經(jīng)營假設(shè)下估值已基本修復(fù)到位。優(yōu)質(zhì)民企轉(zhuǎn)變?yōu)榭沙掷m(xù)經(jīng)營，以及集中在港股的第二批央企，預(yù)計(jì)迎來類似于 2021年四季度以來央國企的遠(yuǎn)期估值修復(fù)。推薦央國企中的中國海外發(fā)展、華潤置地、中國金茂、保利地產(chǎn)、招商蛇口、萬科 A、綠城中國、中海物業(yè)、華潤萬象服務(wù)等；優(yōu)質(zhì)民企中的融創(chuàng)中國、融創(chuàng)服務(wù)、旭輝控股集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份、寶龍商業(yè)，受益我愛我家、招商積余、碧桂園服務(wù)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)板塊 周期 余音