3月21日，房地產(chǎn)板塊受消息面南寧、北海等地房貸首付比例下調(diào) 首套房最低降至20%影響拉升，陽光城、天房發(fā)展、天?；?、榮安地產(chǎn)等多股漲停，新華聯(lián)、藍(lán)光發(fā)展、嘉凱城等跟漲。

在“穩(wěn)增長”的宏觀背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)駐底，邊際改善政策持續(xù)。然而在需求側(cè)的持續(xù)疲軟是否已經(jīng)見底？目前房地產(chǎn)行業(yè)投資是否還是以短期消息面為主？本文將重點(diǎn)分析以上問題。

房地產(chǎn)行業(yè)需求趨弱形勢依舊嚴(yán)峻

開發(fā)投資超過預(yù)期，而產(chǎn)業(yè)鏈下行壓力依然很大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資在2022年1-2月創(chuàng)下歷史新高，同比增長3.7%，明顯高于 Wind一致預(yù)期(-7%)。拆分來看，建筑面積同比增速下降到2%，單位建筑強(qiáng)度下降1%，土地購置費(fèi)增長11%。但從其他產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)據(jù)看，行業(yè)下行壓力依然較大，開發(fā)投資并沒有持續(xù)改善的基礎(chǔ)：1、受市場下行、集中供地節(jié)奏、房企資金鏈壓力等因素影響，開年土地市場供求依然冷清，后續(xù)土地購置費(fèi)或?qū)⒊袎海?、弱拿地+冷銷售，新開工依然疲弱，拖累施工面積同比增速；3、房企資金鏈壓力導(dǎo)致竣工同比轉(zhuǎn)負(fù)。

銷售依然疲弱，需要更多的政策來扭轉(zhuǎn)下行慣性。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-2月商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降9.6%和19.3%。從歷史上看，2019年后全國商品房銷售數(shù)據(jù)與全國百強(qiáng)房企權(quán)益銷售數(shù)據(jù)擬合程度較高，但每年年初數(shù)據(jù)偏差較大，或與統(tǒng)計(jì)口徑有關(guān)。華泰證券不認(rèn)為銷售下滑的幅度太大，關(guān)鍵在于認(rèn)識到目前房地產(chǎn)基本面還沒有明顯復(fù)蘇的跡象，這也印證了2個(gè)月家庭中長期貸款歷史上首次出現(xiàn)負(fù)增長。華泰證券認(rèn)為，市場低迷的主要原因是開發(fā)商信心不足，推盤減少，購房者信心不足以及疫情反復(fù)，需要更多的政策來扭轉(zhuǎn)下行慣性。

房地產(chǎn)企業(yè)的銷售和現(xiàn)金流依然嚴(yán)峻。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降17.7%，連續(xù)7個(gè)月下滑，房企銷售和融資現(xiàn)金流依然嚴(yán)峻。具體看：1、1-2月的定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比降幅較2021年12月擴(kuò)大，盡管按揭額度充足，但房地產(chǎn)市場供需兩弱仍然導(dǎo)致銷售回款受挫。2、1-2月國內(nèi)貸款同比下降31.6%，自有資金同比下降6.2%，說明房企融資現(xiàn)金流依然脆弱，近期一些新的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)一步削弱了金融機(jī)構(gòu)的信心。

頭部央企國企和少量強(qiáng)信用民企或?qū)⑾茸叱龊?/strong>

在“穩(wěn)增長”的宏觀背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)駐底，邊際改善政策持續(xù)，預(yù)計(jì)后續(xù)仍有較多利好政策值得期待，繼續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的市場表現(xiàn)。可關(guān)注以下四類公司(1)基本面表現(xiàn)較好的物業(yè)管理公司；(2)具有央企/國企背景的財(cái)務(wù)穩(wěn)健型優(yōu)質(zhì)房企；(3)擁有優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)或轉(zhuǎn)型類企業(yè)，或有效形成“開發(fā)類+”的良性資金循環(huán)的房企。

盡管開發(fā)投資數(shù)據(jù)初見端倪，但結(jié)合開竣工、銷售、到位資金和重點(diǎn)房企的經(jīng)營情況，房地產(chǎn)市場下行壓力依然嚴(yán)峻。從穩(wěn)增長和防風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)更加努力地打破目前的負(fù)面循環(huán)，提振購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的信心。金融委員會(huì)和多部門房地產(chǎn)的表態(tài)表明，房地產(chǎn)并購和融資、房貸額度和利率以及地方需求方面的政策將會(huì)持續(xù)改善，加速房地產(chǎn)基本面的穩(wěn)定。華泰證券繼續(xù)建議以終局思維為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注央企國企和少數(shù)信用較強(qiáng)的民營企業(yè)。

華泰證券認(rèn)為可以關(guān)注以下四個(gè)方向：1) A股開發(fā)： A股：萬科 A，建發(fā)股份，華發(fā)股份；港股開發(fā)：華潤地產(chǎn)，龍湖，中國海外發(fā)展，旭輝控股集團(tuán)；3)保利地產(chǎn)，碧桂園服務(wù)，招商積余，旭輝永升，，新大正；4)轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股，魯商發(fā)展。

未來行業(yè)beta取決于行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能出清節(jié)奏和政策托底力度；alpha在于收并購對重點(diǎn)房企資產(chǎn)負(fù)債表和利潤率的修復(fù)、逆周期加杠桿的精準(zhǔn)度、圍繞住房場景價(jià)值的長期挖掘。天風(fēng)證券認(rèn)為可以適當(dāng)關(guān)注以下三類公司：1)優(yōu)質(zhì)龍頭：保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團(tuán)；2)優(yōu)質(zhì)成長：金科股份、中南建設(shè)、旭輝控股集團(tuán)；3)優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。