（原標(biāo)題：濱江集團(tuán)“而立之年”依然困于杭州）

2022年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入至暗時(shí)刻，暴雷與裁員貫穿全年。但對(duì)“杭州房企一哥”濱江集團(tuán)而言，過(guò)去一年可是過(guò)得相當(dāng)滋潤(rùn)。

在成立三十周年之際，今年春節(jié)濱江宣布放假18天，還為員工提供7天“公司發(fā)展貢獻(xiàn)特別帶薪假期”以及3萬(wàn)-5萬(wàn)元消費(fèi)券。不僅如此，老板戚金興還為家鄉(xiāng)三堡人民發(fā)放共富福禮，每戶可領(lǐng)取6000元超市卡，超70周歲老人根據(jù)年齡分別有不同福利，最高可領(lǐng)價(jià)值2萬(wàn)元的超市卡。

【資料圖】

這番“赤裸裸”的炫耀真是羨煞旁人，房地產(chǎn)的“寒氣”似乎并沒(méi)有傳遞到濱江集團(tuán)。

最新披露數(shù)據(jù)顯示，2022年的濱江集團(tuán)，全年累計(jì)銷售金額1539億，位列克而瑞全國(guó)房企排行榜第13位，比去年同期大幅前進(jìn)9位，達(dá)到歷史最高位。

與此同時(shí)，在2022年度杭州操盤榜中，濱江集團(tuán)分別以網(wǎng)簽金額718.05億元和565.21億元，繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權(quán)益榜雙料冠軍，這也是濱江第5年奪得杭州銷售榜首位。

強(qiáng)勢(shì)的銷售數(shù)據(jù)讓濱江信心十足，2023年開(kāi)年又立下新的目標(biāo)。在今年2月10日舉行的投資者關(guān)系活動(dòng)中，濱江集團(tuán)表示，2023 年銷售目標(biāo)是銷售額占整個(gè)中國(guó)銷售額的 1% 以上，從原來(lái)單純的規(guī)模指標(biāo)，到一定的浮動(dòng)指標(biāo)。排名目標(biāo)確保全國(guó) 20 位之內(nèi)，爭(zhēng)取穩(wěn)在 15 名之內(nèi)。

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，2018年至2021年，濱江集團(tuán)歸母凈潤(rùn)分別為12.17億、16.31億、23.28億、30.27億。2022年前三季度則為20.56億元，同比增加55.21%，凈利潤(rùn)增勢(shì)迅猛。

但這似乎與少數(shù)股東“讓利”有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2022年前三季度，濱江集團(tuán)各年少數(shù)股東權(quán)益分別為40.53億、58.45億、96.76億、168.1億和243.3億，同比上漲幅度為44.21%、65.54%、73.73%及105.03%。

截至2022年三季度末，濱江集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益的比例為52.65%，但少數(shù)股東損益僅為2.55億元，僅占凈利潤(rùn)11%。

意味著權(quán)益占比52.65%的少數(shù)股東僅分得濱江集團(tuán)11%的利潤(rùn)。究竟是什么樣的股東會(huì)如此的慷慨？邏輯上似乎有些講不通。

這也導(dǎo)致濱江集團(tuán)一直被質(zhì)疑“明股實(shí)債”，如果少數(shù)股東損益實(shí)際上是借貸利息，那么一切似乎又講得通了。

而濱江集團(tuán)之所以能夠在地產(chǎn)“寒冬”中逆勢(shì)增長(zhǎng)則與其業(yè)務(wù)布局相關(guān)。濱江集團(tuán)成立于1992年，2022年正是濱江的“三十而立”之年，然而在過(guò)去三十年，濱江集團(tuán)的業(yè)務(wù)始終困于杭州，這讓濱江在吃盡杭州經(jīng)濟(jì)騰飛的紅利的同時(shí)也面臨業(yè)務(wù)區(qū)間布局過(guò)于集中的風(fēng)險(xiǎn)。

作為區(qū)域型房企，其銷售情況與當(dāng)?shù)貥鞘械木皻獬潭认⑾⑾嚓P(guān)。而杭州作為中國(guó)準(zhǔn)新一線城市，過(guò)去幾年在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人口持續(xù)流入、高收入人群聚集。

受此影響杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，增速超過(guò)全國(guó)市場(chǎng)水平。數(shù)據(jù)顯示，2021年，杭州商品住宅銷售規(guī)模達(dá)到6129億元，在國(guó)內(nèi)城市中僅次于上海市的6544億元，這一年濱江集團(tuán)的銷售規(guī)模突破千億元。

但在全國(guó)樓市持續(xù)陷入調(diào)整的背景下，杭州的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了動(dòng)搖。數(shù)據(jù)顯示，2022年杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安）新房成交量為近6年來(lái)最低，只有109821套，比2021年的191821套，下降了43%，創(chuàng)下六年來(lái)新低；二手房成交量（不含臨安）為54134套，相比2021年的80802套下降約33%。

濱江集團(tuán)的財(cái)報(bào)也發(fā)出乏力的信號(hào)。近年來(lái)，濱江集團(tuán)毛利率逐漸下滑，2018年至2021年分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，2022年前三季度已降至16.65%。

與此同時(shí)，2022年前三季度濱江集團(tuán)的營(yíng)收均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其中一季度同比下滑16.79%，二季度同比下滑44.86%，三季度同比下滑18.69%。

實(shí)際上，濱江集團(tuán)也曾試圖走出杭州的舒適圈，結(jié)果大多鎩羽而歸。2016年濱江集團(tuán)南下深圳，斥資11.6億元給安遠(yuǎn)控股擬共同開(kāi)發(fā)深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項(xiàng)目，結(jié)果安遠(yuǎn)控股因?qū)嵖厝岁愖暹h(yuǎn)以賄賂罪被判處有期徒刑4年失去履行合約的能力，項(xiàng)目爛尾。最終導(dǎo)致濱江資產(chǎn)直接減值了7.23億元，剩下4.36億元能否收回也面臨很大的不確定性。

同樣是2016年，濱江集團(tuán)東進(jìn)上海，出資7.89億元收購(gòu)中崇集團(tuán)子公司崇濱建設(shè)持有的上海湘府項(xiàng)目10%股權(quán)，出資2億元給浙銀上海湘府城建，還借了7.06億元給中崇集團(tuán)相關(guān)公司，擬共同運(yùn)作湘府項(xiàng)目。結(jié)果因?yàn)橹谐缂瘓F(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，湘府項(xiàng)目爆雷，前期的投資借款至今未能追回。

不過(guò)，濱江集團(tuán)并未放棄對(duì)外擴(kuò)張的野心。2021年濱江提出“三省一市”戰(zhàn)略，即鞏固杭州；加強(qiáng)寧波、南京；適度加強(qiáng)廣東、上海、金華、嘉興、湖州。投資比例上，杭州占比50%，浙江省內(nèi)除杭州外40%，浙江省外10%。

在今年2月10日的投資者關(guān)系活動(dòng)中，濱江集團(tuán)還提到2023年的區(qū)域布局戰(zhàn)略：聚焦杭州，深耕浙江，輻射長(zhǎng)三角，在珠三角保持深圳和廣州適度開(kāi)拓。

不過(guò)從實(shí)際行動(dòng)來(lái)看，濱江集團(tuán)依然在杭州加大力度“囤地”。2022 年濱江集團(tuán) 全年共拿 41 塊地，其中杭州就占了38 塊。（來(lái)源|商業(yè)華觀）

關(guān)鍵詞： 濱江集團(tuán) 而立之年