（原標(biāo)題：一則大消息！A股港股地產(chǎn)板塊爆發(fā)）

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房地產(chǎn)行業(yè)再迎源頭活水！

2月20日晚，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是“第三支箭”重要內(nèi)容的響應(yīng)，房企股權(quán)融資再開(kāi)一扇門，將有助于房企盤活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。后續(xù)試點(diǎn)的快速推廣，將為困境中的房企帶來(lái)更多源頭活水。

受此消息影響，2月21日，港股、A股房地產(chǎn)板塊開(kāi)盤沖高，截至中午12點(diǎn)，港股中，祥生控股集團(tuán)漲幅超過(guò)20%，天譽(yù)置業(yè)漲幅超過(guò)9%，上坤地產(chǎn)漲幅超過(guò)8%；A股中，深振業(yè)A、光大嘉寶均漲停，深深房、深物業(yè)A漲超5%。

響應(yīng)“第三支箭”重要內(nèi)容

2月20日晚，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

根據(jù)規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括：特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

證監(jiān)會(huì)表示，此次試點(diǎn)工作按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)。

證監(jiān)會(huì)指出，考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)等特點(diǎn)，投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000 萬(wàn)元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過(guò)基金實(shí)繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000 萬(wàn)元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂立磊認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，是“第三支箭”重要內(nèi)容的響應(yīng)，它的推出將是房企股權(quán)融資渠道的有益補(bǔ)充，可以有針對(duì)性地聚焦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)和順利實(shí)現(xiàn)“保交樓”任務(wù)，將有助于引導(dǎo)更多各類型的社會(huì)資本甚至個(gè)人資金參與進(jìn)來(lái)，進(jìn)一步化解房企面臨的資金困境。

2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項(xiàng)措施”，其中提出，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，不動(dòng)產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域之前已經(jīng)陸續(xù)落地，現(xiàn)在正式明確擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，豐富了私募基金類型，將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

房地產(chǎn)行業(yè)再迎源頭活水

對(duì)于此次試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，劉水認(rèn)為，房企有大量的寫字樓、商場(chǎng)、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量，也有開(kāi)發(fā)在售項(xiàng)目，特別是部分出險(xiǎn)房企的存量項(xiàng)目，引進(jìn)私募基金，將有助于這些資產(chǎn)盤活，加快回款，增強(qiáng)現(xiàn)金流能力，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。

“同時(shí)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資，屬于股權(quán)融資，能改善房企的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，降低杠桿率，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，有利于房企長(zhǎng)期健康發(fā)展。”劉水說(shuō)。

涂立磊也認(rèn)為，此次政策將有助于發(fā)揮私募基金的專業(yè)化投資優(yōu)勢(shì)，著力盤活房企的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式，增強(qiáng)項(xiàng)目的債務(wù)融資信用，改善金融市場(chǎng)的非理性預(yù)期，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，并進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

平安證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師楊侃也認(rèn)為，隨著本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的落地實(shí)施，有望為房地產(chǎn)行業(yè)提供新的增量資金來(lái)源，亦利于優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的盤活。

另外，對(duì)于此次試點(diǎn)要求以機(jī)構(gòu)投資者為主，但也沒(méi)有排除自然人投資者的參與，還積極鼓勵(lì)境外投資者以QFLP 方式投資等規(guī)定，涂立磊認(rèn)為，這些規(guī)定既可以保障試點(diǎn)初期的基金穩(wěn)健運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)，又可以使得基金資金的來(lái)源多元化，擴(kuò)大社會(huì)資本的參與度，從而使得試點(diǎn)的成功率加大，有助于后續(xù)試點(diǎn)的快速推廣，為困境中的房企帶來(lái)更多源頭活水。

此外，劉水還認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類，是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向，此次試點(diǎn)推廣后，將社會(huì)投資機(jī)構(gòu)及高凈值人群提供新的投資渠道，有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動(dòng)。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)板塊