（原標(biāo)題：謝娜張杰購(gòu)買6000萬(wàn)豪宅“跳單”？法院判了……）

2022年2月，一則跳單新聞將明星夫妻張杰、謝娜卷入風(fēng)波。一年后，一份判決書(shū)將這起事件再度帶入公眾視野。

彼時(shí)，一位化名為“H”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)布了一篇名為《謝娜、張杰跳單、威脅的中介感染了新冠》的文章，講述了張杰、謝娜夫婦在購(gòu)買豪宅期間，存在“跳單”、不給中介費(fèi)的行為，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。

【資料圖】

H先生稱，其曾于2019年6月21日和22日兩次帶領(lǐng)張杰、謝娜看房，但隨后以“不喜歡，不會(huì)購(gòu)買”的理由結(jié)束了此次帶看。但不久后發(fā)現(xiàn)謝娜和其母親以重慶眉開(kāi)眼笑文化傳媒有限公司的名義，購(gòu)買了之前他帶看過(guò)的房源。因此，其質(zhì)疑張杰、謝娜此舉是為避開(kāi)大額中介費(fèi)，私下聯(lián)系房東購(gòu)買該房源，而自己慘遭“跳單”。

彼時(shí)，《國(guó)際金融報(bào)》記者曾聯(lián)系H先生，其承認(rèn)爆料一事，并表示照片與錄音均為真實(shí)。

隨后雙方進(jìn)入法律訴訟階段，一年后，案件一審結(jié)果出爐。

4月6日，一則#法院認(rèn)定謝娜張杰購(gòu)房不存在跳單#的詞條登上微博熱搜，該詞條指向的是一份發(fā)布于4月4日的判決書(shū)，內(nèi)容提到“雅鑾公司要求認(rèn)定謝某存在‘跳單’共謀的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)”。

風(fēng)波始末

雅鑾公司是張杰、謝娜購(gòu)房時(shí)接觸的第一家中介公司，也是案件的原告，其代理銷售思和中心（被告）持有的包括上海市黃浦區(qū)復(fù)興中路507弄思南公館東苑7號(hào)101室房屋（下稱“系爭(zhēng)房屋”）在內(nèi)的多套房產(chǎn)，但未簽訂書(shū)面合作協(xié)議。

二者的合作方式為，思和中心將待售房產(chǎn)信息發(fā)給雅鑾公司，雅鑾公司幫忙尋找潛在買家并帶買家看房，若買家確定購(gòu)房，雅鑾公司則將買家信息交給思和中心，由思和中心與買家完成簽約手續(xù)；如買家與思和中心最終成功交易，雅鑾公司會(huì)開(kāi)具傭金發(fā)票給思和中心并提出結(jié)算傭金的申請(qǐng)，并由雅鑾公司、思和中心以及買家補(bǔ)簽居間合同，思和中心則向雅鑾公司支付相當(dāng)于房屋總價(jià)款1%的傭金。

值得注意的是，在同時(shí)期，思和中心與其他房產(chǎn)銷售或經(jīng)紀(jì)公司也達(dá)成了類似的合作。同時(shí)，根據(jù)傭金結(jié)算要求和流程，思和中心要求中介公司提供客戶簽字的來(lái)訪登記表（填寫客戶的姓名、聯(lián)系方式、來(lái)訪時(shí)間，還需要客戶、中介公司及思和中心銷售人員簽字才有效），同時(shí)還需提供居間合同、中介公司的資質(zhì)，才能結(jié)算傭金。

2019年，謝娜經(jīng)朋友介紹，通過(guò)助理羅某與雅鑾公司法人兼客戶經(jīng)理霍某取得聯(lián)系。當(dāng)年6月21日，霍某向羅某推薦了系爭(zhēng)房屋，報(bào)價(jià)6200萬(wàn)元，且價(jià)格無(wú)法變動(dòng)，并約定當(dāng)日下午看房。次日，謝娜一行人再次看房，因無(wú)購(gòu)房資質(zhì)，謝娜方?jīng)Q定以公司名義，即眉開(kāi)眼笑公司購(gòu)買房屋。

按眉開(kāi)眼笑公司所言，彼時(shí)雅鑾公司認(rèn)為用公司名義購(gòu)房也屬于限購(gòu)范圍，故謝娜方之后沒(méi)有再看房以及聯(lián)系雅鑾公司；且霍某沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)，在帶看房屋的過(guò)程中違反事先告知，偷拍照片，故謝娜方不愿委托雅其進(jìn)行中介。

2019年9月，謝娜在與太平戴維斯公司唐某吃飯時(shí)得知可以用公司名義購(gòu)房，于是在當(dāng)年12月聘請(qǐng)律師委托辦理看房買房的業(yè)務(wù)，商定了購(gòu)房方案。

因正值年底，思和中心需要回籠資金，加之謝娜方全款購(gòu)買，無(wú)需貸款，所以最終其以5920萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買了系爭(zhēng)房屋，較最初報(bào)價(jià)減少了280萬(wàn)元。2019年10月，謝娜方成立眉開(kāi)眼笑公司，并在當(dāng)年12月14日簽訂網(wǎng)簽合同，2020年2月辦理了過(guò)戶手續(xù)，2020年3月9日取得系爭(zhēng)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

2020年5月11日，太平戴維斯公司向思和中心申請(qǐng)結(jié)算傭金；同月26日，思和中心支付傭金59.2萬(wàn)元，太平戴維斯公司出具了相應(yīng)發(fā)票。

鑒于上述情況，雅鑾公司認(rèn)為思和中心“跳單”，謝娜或構(gòu)成“跳單”共謀，于是其將思和中心告上法庭，上海市黃浦區(qū)人民法院在2022年1月27日立案。

從判決書(shū)來(lái)看，雅鑾公司的訴訟請(qǐng)求為，要求思和中心支付傭金59.2萬(wàn)元，并以59.2萬(wàn)元為基數(shù)，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的1.5倍的標(biāo)準(zhǔn)，支付自2020年2月19日起至思和中心實(shí)際支付之日止的逾期付款利息。

“跳單”與否的關(guān)鍵

按雅鑾公司所言，謝娜等人為其2019年6月21日的帶看房意向客戶，根據(jù)《思南公館·東苑來(lái)訪登記表》（下稱“登記表”）備注約定，對(duì)于帶看客戶的有效期為6個(gè)月，即在2019年12月21日前，謝娜等人作為雅鑾公司的客戶，是公司獨(dú)有信息，而思和中心在明知存在客戶有效期、且謝娜方因限購(gòu)原因通過(guò)注冊(cè)公司買房的情況下，疏于審核有效期和眉開(kāi)眼笑公司的股東情況，造成太平戴維斯公司居間成功，故思和中心的行為構(gòu)成“跳單”的違約行為。

一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是，該案中雅鑾公司確實(shí)帶謝娜等人看房，但對(duì)于后者是否簽署了登記表，是否獲得居間授權(quán)，雅鑾公司并未提供相應(yīng)證據(jù)。

據(jù)悉，上述來(lái)訪登記表主要目的是確認(rèn)客戶來(lái)源，是為了保護(hù)帶看中介公司的利益（是否享有6個(gè)月客戶有效期），思和中心沒(méi)有必要在客戶簽字后不給中介復(fù)印或者拍照。然而，雅鑾公司稱來(lái)訪登記表由思和公司保存未交于雅鑾公司，而思和中心表示謝娜方并未簽署來(lái)訪登記表。

這一情況無(wú)法排除雅鑾公司存在疏于保障自身權(quán)利的情況，亦無(wú)法排除存在謝娜確未簽字的情況。因此，法院認(rèn)為在無(wú)其他證據(jù)佐證的情況下，無(wú)法確認(rèn)雅鑾公司已經(jīng)獲得了謝娜方的授權(quán)，且對(duì)于該公司主張的已獲得謝娜客戶身份有效期6個(gè)月的意見(jiàn)不予采信。

對(duì)于思和中心在交易過(guò)程中是否應(yīng)履行職責(zé)審核眉開(kāi)眼笑公司股東情況一事，法院認(rèn)為思和中心作為出售方，采用非獨(dú)家代理方式銷售系爭(zhēng)房屋，與中介公司雖存在中介合同關(guān)系，但雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同，故并不存在須對(duì)公司名義購(gòu)房者的股東進(jìn)行審核以及識(shí)別的義務(wù)，法律也沒(méi)有規(guī)定委托人有上述法定義務(wù)。作為出售者，更加注重的是買房者的購(gòu)房資格以及房款支付能力、支付方式和支付期限。

另一方面，謝娜是通過(guò)委托太平戴維斯公司居間與思和中心洽談，思和中心亦按照結(jié)算傭金流程對(duì)太平戴維斯公司的相關(guān)資料進(jìn)行了審核，并按照合同價(jià)款的1%支付了傭金，不存在逃避支付傭金的行為。

判決書(shū)中提及，“跳單”并非嚴(yán)格意義上的法律概念，通常所稱的“跳單”是指委托人利用中介公司獨(dú)有信息而繞開(kāi)中介公司直接與另一方簽訂買賣合同，從而減少自己應(yīng)當(dāng)支付的中介費(fèi)用或中介公司無(wú)法獲得應(yīng)得報(bào)酬的行為。

思和中心雖知道謝娜看過(guò)房，但并不存在跳過(guò)雅鑾公司直接與謝娜或者眉開(kāi)眼笑公司簽訂房屋買賣合同的跳單行為。

存在共謀？

另一個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)在于，謝娜以公司名義購(gòu)房，是否存在雅鑾公司所述的“跳單”共謀。

信息顯示，謝娜方雖由雅鑾公司帶看房，但是在看房后與后者再無(wú)聯(lián)系。對(duì)此雅鑾公司認(rèn)為已經(jīng)向其提供了以公司買房的方法，而眉開(kāi)眼笑公司則認(rèn)為雅鑾公司告知謝娜，不論以個(gè)人名義、還是以公司名義皆屬于限購(gòu)，但雙方均未提供相應(yīng)的證據(jù)。

因此，在沒(méi)有相應(yīng)協(xié)議等證據(jù)證明的情況下，無(wú)法確認(rèn)雅鑾公司與謝娜之間僅憑帶看房即成立了中介合同關(guān)系，更無(wú)法確認(rèn)謝娜事先或事后知曉會(huì)承擔(dān)帶看房后另行委托其他中介的法律后果，謝娜與思和中心之間亦沒(méi)有“跳單”共謀行為，故雅鑾公司要求認(rèn)定謝娜存在“跳單”共謀的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

判決書(shū)指出，系爭(zhēng)房屋的中介模式為非獨(dú)家代理，且中介公司的傭金由系爭(zhēng)房屋的出售方支付，購(gòu)房者無(wú)需支付傭金，在購(gòu)房者與中介公司尚未簽署居間合同前，購(gòu)房者完全可以通過(guò)公眾途徑獲悉房源信息，亦有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同的成立。

故綜合來(lái)看，思和中心在與雅鑾公司中介合同的履行過(guò)程中，并不存在違約行為，對(duì)于雅鑾公司要求思和中心支付傭金并支付逾期付款利息的訴訟請(qǐng)求，上海市黃浦區(qū)人民法院不予支持，駁回雅鑾公司全部訴訟請(qǐng)求，并由其承擔(dān)案件受理費(fèi)9720元。

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