（原標(biāo)題：二八分化，房地產(chǎn)投資端“優(yōu)質(zhì)杠桿”發(fā)力）

2023年年初，自頂層設(shè)計(jì)重新定調(diào)房地產(chǎn)改革，明確“房地產(chǎn)依舊是支柱產(chǎn)業(yè)”，從學(xué)術(shù)到輿論，對(duì)于房地產(chǎn)到底走向何方的討論就不曾停止。

中指研究院數(shù)據(jù)，2023年第25周，全國(guó)300城宅地成交建面696萬(wàn)㎡，單周環(huán)比26%，單周同比-25%，平均溢價(jià)率11%。年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面15104萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-20%；此外，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五，分別為419、256、230、200、189億元。整體看，房地產(chǎn)投資端所呈現(xiàn)的，與炒房客和某些唱衰地產(chǎn)的短視頻不同，并沒(méi)有外界預(yù)想中的冷清。

(相關(guān)資料圖)

這一現(xiàn)象恰好說(shuō)明，無(wú)論輿論層面的討論如何演繹，當(dāng)前不可否認(rèn)的是，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)依舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)；不置褒貶地看，在政策指導(dǎo)下的“穩(wěn)主體”機(jī)制會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)激濁揚(yáng)清；同樣，不言而喻，資源向現(xiàn)存的頭部企業(yè)靠攏的“二八定律”分化路徑會(huì)更加明顯。

拿地前20強(qiáng)房企（截至2023年6月16）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院，IESC政策及產(chǎn)業(yè)研究部收集整理

糾偏和路徑轉(zhuǎn)換

2001年全國(guó)商品房平均售價(jià)2170元/㎡，2020年售價(jià)9860元/㎡，20年累計(jì)上漲454%，秒殺市場(chǎng)所有投資理財(cái)產(chǎn)品，通過(guò)“購(gòu)入－持有－轉(zhuǎn)售”的模式，居民能夠低門檻、放心、穩(wěn)定地實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值。

經(jīng)濟(jì)問(wèn)題從來(lái)都不能割裂地看待，房地產(chǎn)是嚴(yán)重依靠資金推動(dòng)的行業(yè)，前20年中國(guó)快速發(fā)展過(guò)程中的貨幣發(fā)行量十分客觀，之所以沒(méi)有引發(fā)大規(guī)模通脹，房地產(chǎn)這個(gè)資金蓄水池功不可沒(méi)。相應(yīng)地，如果沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)投資，普通人無(wú)法更直接享受到經(jīng)濟(jì)快速騰飛帶來(lái)的財(cái)富增值。否定過(guò)去20年的模式，并不能更好地找到未來(lái)的出路。進(jìn)一步來(lái)看，2020年“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒”的這個(gè)新定位，本質(zhì)上并沒(méi)有推翻過(guò)往，而是對(duì)過(guò)度炒作和過(guò)度金融化進(jìn)行了糾偏。

以此看，房地產(chǎn)并不需要被“拯救”，也并不需要讓其“重回C位”，在不同周期內(nèi)所承擔(dān)的具體職能不同，并不會(huì)當(dāng)然改變其國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位，當(dāng)下更多的是需要投資者正視周期、降低預(yù)期，尊重市場(chǎng)規(guī)律，要意識(shí)到房?jī)r(jià)不會(huì)永遠(yuǎn)飆漲，房地產(chǎn)投資不是簡(jiǎn)單的“買”就能賺，跟所有的投資一樣，稀缺優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，才是硬通貨。

資料來(lái)源：中信證券研究部

通過(guò)對(duì)比歷年政府工作報(bào)告可以發(fā)現(xiàn)，新時(shí)期房地產(chǎn)的增量空間和存量改善在一定維度上將在“改善需求”重疊，讓新市民和年輕人安居樂(lè)業(yè)，是中國(guó)式現(xiàn)代化實(shí)現(xiàn)過(guò)程的重要一環(huán)。

優(yōu)質(zhì)杠桿與儲(chǔ)備

發(fā)展路徑的轉(zhuǎn)換，讓處于調(diào)整周期的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化。這種分化，既表現(xiàn)在銷售端，人口凈流入的核心城市不愁賣，而曾經(jīng)被高周轉(zhuǎn)裹挾的城市和地塊已近賣不動(dòng)；也表現(xiàn)在房企投資端，核心城市的土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分外激烈。根據(jù)目前的行業(yè)數(shù)據(jù)，國(guó)有房企的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步提升，原因在于國(guó)有企業(yè)“讓利與民”的天然屬性，在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)日漸微薄的情形下，國(guó)有企業(yè)強(qiáng)大的股東背景和優(yōu)質(zhì)杠桿優(yōu)勢(shì)將愈發(fā)明顯。

房企杠桿分為三類，經(jīng)營(yíng)杠桿、財(cái)務(wù)杠桿與合作杠桿。其中，主要通過(guò)預(yù)售、供應(yīng)商墊資形式存在的低成本經(jīng)營(yíng)杠桿一度是房企眼中的優(yōu)質(zhì)杠桿。但在限售制度和金融監(jiān)管介入，財(cái)務(wù)杠桿也無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)的前提下，經(jīng)營(yíng)杠桿失去能效，迫于債務(wù)壓力的一部分房企鋌而走險(xiǎn)，陷入非吸非集泥潭。對(duì)這種房企而言，時(shí)代是其最大的α，也讓其在經(jīng)濟(jì)換擋時(shí)原形畢露。

未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)投資的邏輯將圍繞以核心城市復(fù)蘇為中心，在這些核心城市擁有優(yōu)質(zhì)稀缺地塊的企業(yè)，或?qū)⒗^續(xù)發(fā)揮領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；此外，圍繞“中特估”，以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，國(guó)央企享有天然優(yōu)勢(shì)，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開(kāi)，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)。在此過(guò)程中，被信用誤殺的民營(yíng)企業(yè)，也將獲得退出更換賽道或重整旗鼓的機(jī)會(huì)。(CIS)

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